Canoni acqua e morosità. L’amministratore di condominio ed il Comune possono procedere a stipulare un’apposita regolamentazione

In tema di entrate patrimoniali per la pubblica amministrazione le spese per i canoni acqua in condominio e la connessa riscossione coattiva nei confronti dei condòmini morosi hanno sempre configurato difficili problemi per gli amministratori.

Talvolta nei fabbricati in cui è presente un unico contatore per la fornitura idrica asservita agli appartamenti, in mancanza dei contatori di sottrazione, i consumi non vengono neanche rilevati, con conseguenti problematiche e contenziosi in termini di ripartizione delle relative spese.
Viceversa sono frequenti i casi in cui gli amministratori, dopo aver riscosso le quote destinate ai canoni acqua, non le hanno pagate al Comune creditore imputandole ad altre spese, oppure hanno omesso di ripartire le “bollette acqua” inviate dall’ente, tralasciando di comunicarle ai condòmini.
Ovviamente nulla questio nel caso in cui i rendiconti condominiali tramandati siano chiari e intellegibili, con indicazioni di quote e condòmini debitori per i canoni idrici.
Le problematiche esistenti. Ma i problemi si presentano quando nei rendiconti non vi è traccia di passivo e di riferimento alle bollette acqua "insolute" e l’amministratore attuale si trova nell’urgenza di dover convocare l’assemblea condominiale per approvare uno stato di riparto spese relativo al pagamento di fatture insolute per canoni acqua pregressi, con tutte le contestazioni che ne derivano soprattutto da parte di chi non era proprietario al tempo del consumo o di chi assume di aver già corrisposto al tempo la propria quota.
Tali situazioni si complicano ulteriormente quando i Comuni, anche tramite società delegate, procedono al recupero del credito “ritardato” di canoni idrici “ultra quinquennali”, presuntivamente già comunicati, notificando all’amministratore di condominio le ingiunzioni di pagamento per gli stessi canoni idrici rimasti insoluti.
C’è da dire che il corrispettivo per canoni idrici è comunque soggetto alla prescrizione quinquennale, prevista dall’art. 2948 n. 4 c.c., in quanto integra una prestazione periodica dipendente da una "causa debendi" a carattere continuativo che va inquadrata nell’ambito dei contratti di somministrazione ai sensi degli artt. 1599 e ss. c.c., dove la pretesa creditoria del somministrante si prescrive appunto nel termine breve di anni cinque. Pertanto l’amministratore di condominio, all’esito delle verifiche di legittimità delle notifiche dei solleciti di pagamento inviati dal Comune, dovrà, eventualmente, affrontare le problematiche connesse alle azioni di recupero del credito attivate dal gestore e correlate all’ingiunzione fiscale dallo stesso emessa.
Premesso che l’ingiunzione fiscale è un atto prodromico all’esecuzione forzata e svolge la stessa funzione della cartella di pagamento (Cass. n. 10958 del 25.05.2005); decorsi 30 giorni dalla notifica di tale ingiunzione senza che venga effettuato il pagamento, vengono avviate le procedure di riscossione coattiva da parte dell’ente creditore.
Orbene è a questo punto che si innesta concretamente il dettame di cui alla nuova formulazione dell’art. 63 delle Disp. Att. al Codice Civile, introdotto dalla L. 220/2012, il quale prevede che: “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condomini” e stabilisce, inoltre, che l’amministratore “è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”.
La norma citata delinea un obbligo di cooperazione con il terzo creditore da parte dell’amministratore di condominio, che per la liceità della comunicazione dei dati relativi ai condomini morosi, non deve neanche verificare la sussistenza del consenso del condomino interessato o della causa di esonero dal consenso, ex art. 24, lett. f), del D.lgs. 30 giugno 2003, n. 196, prevista per le ipotesi di trattamento volto a far valere o difendere un diritto in sede giudiziaria. La superfluità del consenso dei condòmini inadempienti al trattamento dei loro dati personali discende, infatti, dalle prime due cause di esonero contemplate dal citato art. 24 (Cass., n. 1593 del 23 gennaio 2013; Cass., n. 186 del 4 gennaio 2011).
La riferibilità diretta dei debiti condominiali ai singoli partecipanti è imposta peraltro dall’assunto che il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condòmini (Cass. n. 12911 del 24.7.2012).
Dunque anche i debiti per canoni acqua soggiacciono al principio della parziarietà dell’obbligazione, recepito dalla L. 220/12, in quanto le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio" si imputano in proporzione alle rispettive quote, considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condòmini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro e considerato peraltro che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge (Cass. SS.UU. n. 9148 del 2008).
Comunque è pacificamente riconosciuto che le obbligazioni contratte dall’amministratore in nome e per conto del condominio hanno la natura di diritti disponibili e non sussiste la solidarietà fra i condomini per le obbligazioni assunte verso terzi (Cass. n 16920 del 21.07.2009) e sulla scorta di tale assunto è agevole desumere che il dettato di cui all’art. 63 Disp. Att. Cod. Civ. al comma 1 rispetta tale postulato ed è per tale ragione che il legislatore, in tale articolo, ha ritenuto di inserire l’obbligo dell’amministratore della comunicazione, nello specifico, all’ente creditore, dei dati dei morosi (nome, cognome, indirizzo e codice fiscale) e della quota individuale di loro spettanza, per i canoni idrici dovuti dai singoli comproprietari morosi in relazione al proprio appartamento, affinché l’ente preposto alla riscossione del canone possa procedere esecutivamente e direttamente nei confronti degli stessi morosi.
Il beneficium excussionis di cui al comma II dell’art. 63 disp. att. c.c. implica non soltanto il dovere del terzo di iniziare le azioni contro il debitore inadempiente, ma anche di continuarle con diligenza e buona fede e in ogni caso, richiede l’esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso, prima di poter pretendere l’eventuale residuo insoddisfatto dal condomino in regola.
Anche perché, qualora il creditore pignorasse il conto corrente del condominio, l’amministratore potrebbe opporsi provando che sullo stesso conto corrente non vi sono somme dei condòmini morosi, ciò esibendo il registro di contabilità condominiale ex art. 1130 n. 7 c.c. e gli estratti conto dell’istituto di credito ove è radicato il conto corrente condominiale obbligatorio ex art. 1129, comma 7 del codice civile.
Una possibile soluzione. Sulla scorta del conclamato principio sulla natura disponibile delle obbligazioni condominiali contratte dall’amministratore potrebbe agevolmente desumersi che, ancora nello specifico, l’amministratore ed il Comune possono efficacemente procedere a stipulare un’apposita regolamentazione, vincolante anche per la società concessionaria abilitata alla riscossione dei canoni acqua condominiali per conto del predetto Ente, sulla scorta della quale potranno essere escussi “pro quota” i condòmini morosi i cui nominativi verranno comunicati dall’amministratore.
In conseguenza di ciò l’amministratore di condominio e l’Ente comunale creditore potranno stabilire che lo stesso amministratore, una volta ricevuta la richiesta di pagamento (ingiunzione od altra richiesta di pagamento) ed aver controllato la legittimità della richiesta, anche a mezzo informativa alla pubblica amministrazione, ripartisca senza indugio fra i condòmini l’importo dovuto per i canoni acqua e decorso il termine di almeno 6 mesi dalla notifica della richiesta di pagamento, fornisca spontaneamente all’Ente l’elenco di tutti i condòmini morosi con i relativi dati e quote a debito. In tale contesto temporale l’amministratore si obbliga a versare tempestivamente all’Ente le somme già recuperate ed a fornire l’indicazione di quelle per le quali è stata già, eventualmente, attivata la richiesta di decreto ingiuntivo all’Autorità Giudiziaria.
Naturalmente, per inciso, ma giova richiamarlo, l’amministratore non dovrà inoltrare all’ente comunale un elenco generico di tutti i condòmini morosi per tutte le quote condominiali, che fanno riferimento anche a debiti di altra natura, ma deve, invece, comunicare soltanto le morosità riferite al credito di cui allo specifico titolo (atto ingiuntivo) da cui sorge il debito del condominio verso lo stesso creditore.
Pertanto il Comune creditore o il suo concessionario, in ossequio alla convenzione stipulata con l’amministratore, sarà obbligato ad esercitare soltanto contro i condòmini insolventi il medesimo diritto di credito spettante al condominio e solo dopo aver esperito tutti i mezzi di esecuzione nei confronti del medesimo potrà rivolgere nuovamente la richiesta del pagamento residuale al condominio.
In conclusione la ratio e l’utilità reciproca per le parti di tale convenzione, che è poi l’esplicazione del normato obbligo di cooperazione con il terzo creditore, posto esplicitamente dalla legge in capo all’amministratore, andrebbe a scongiurare, di fatto, la prassi costante degli enti locali di aggredire direttamente il conto corrente condominiale, evitando così i conseguenti pregiudizi per la regolare gestione amministrativa del condominio e per i condòmini solventi, pur in presenza di legittime opposizioni a tali prassi.
L’utilità indiscussa dell’ente creditore è quella di aver garanzia sulla sollecita cooperazione dell’amministratore che, attraverso una prestabilita ed ordinata sequela di adempimenti potrà portare il condominio all’estinzione integrale del proprio debito.

Avv. Michele Orefice
VIa Sebenico n° 21/D
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