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Comprare casa: dalla ricerca alla planimetria catastale

28/04/17

I prezzi degli immobili sono inferiori al prezzo di mercato, ecco perché negli ultimi anni aumentano i privati che prendono in considerazione la compravendita di immobili, viste le opportunità contingenti a dir poco favorevoli. Eppure sono in tanti ad incappare nel cosiddetto “bidone”: l’investimento che a tutta prima appariva fruttuoso si rivela un “binario morto”. Prendere in considerazione gli aspetti fondamentali della compravendita è fondamentale. Un immobile pignorato, ad esempio, viene spesso indicato come una operazione non conveniente. In realtà l’acquirente, prima di dar luogo ad un’asta, potrà raccogliere le informazioni necessarie, ad esempio tramite una planimetria catastale.

FotoTramite la planimetria è possibile ottenere informazioni circa il numero di vani, la destinazione, la posizione di muri portanti, finestre, porte, cantinati, balconi, eventuali soppalchi. In gergo, la planimetria contiene tutto ciò che viene definito “pertinenze” dell’appartamento. Restituendo la reale disposizione dell’immobile e questo è il motivo per cui la planimetria è normalmente difesa dalla privacy. Per ottenere una planimetria, generalmente è necessario autorizzare il professionista che rilascia la planimetria (solitamente un ingegnere), in quanto è un documento privato e pertanto tutelato. Nel caso di un immobile pignorato sarà ovviamente il custode giudiziario ad autorizzare la richiesta, per garantire ai potenziali acquirenti che prenderanno parte all’asta di ottenere le informazioni necessarie. Le planimetri devono essere verificate e aggiornate: per qualsiasi atto giuridico è necessario tener conto del cosiddetto “stato di fatto”, cioè dell’ultimo aggiornamento del stato planimetrico. Nel caso in cui tale aggiornamento non sia stato effettuato, è opportuno effettuarlo convocando un apposito perito, che potrà valutare lo stato di fatto e confermarlo, tramite l’adeguata documentazione, al catasto. Ottenute queste informazioni di base, si dovrà prendere in considerazione anche la modalità di pagamento: dovrà sempre risultare chiaro agli acquirenti che i tempi minimi per entrare realmente in possesso dell’immobile potranno essere molto diversi da quelli presi in considerazione in prima istanza.

Prima di procedere all’asta, è innanzitutto opportuno definire il prezzo base di vendita. In questo primo passaggio sarà un giudice a nominare un perito; quest’ultimo effettuerà prima d’ogni altra cosa un sopralluogo, per raccogliere le informazioni preliminari sullo stato dell’immobile. In secondo luogo compilerà la documentazione di base, contenente, anche in questo caso, la planimetria catastale, affiancata ad altre informazioni necessarie agli acquirenti, quali eventuali debiti nei confronti di un condominio o di terzi, eventuali abusi edilizi e ogni precedente utile a fornire un quadro generale sullo stato dell’immobile. Grazie a questa perizia lo stato dell’immobile verrà susseguentemente utilizzato come riferimento, dal giudice, per decretare il prezzo di base. Un custode giudiziario sarà dunque nominato dal giudice, di modo che prima che l’asta possa dirsi conclusa, l’immobile oggetto di pignoramento sia a lui affidato. Il custode giudiziario terrà conto di qualunque eventuale richiesta degli acquirenti: spetta a lui il compito di fornire informazioni e chiarire ogni dubbio sullo stato dell’immobile.



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