Compravendita Immobiliare. Abitabilità documento essenziale. Inadempimento sanabile dopo il rogito

VENDITA IMMOBILIARE Il rilascio dell'agibilità dopo l'atto blocca la richiesta di risarcimento Corte di cassazione - Sezione II civile - Sentenza 18 marzo 2010 n. 6548 Il rilascio del certificato di abitabilità della casa blocca l'azione di risarcimento del danno promossa dal compratore anche se l'attestato arriva dopo la vendita e nel corso della causa. Lo ha affermato la seconda sezione civile della Cassazione con la sentenza 6548/2010 secondo la quale la licenza di agibilità esclude la possibilità di configurare la cessione dell'immobile, che al momento della stipula ne sia privo, come un'ipotesi di vendita di aliud pro alio. Si verifica, in sostanza, una sorta di "sanatoria" dalla quale emerge che la mancata consegna è dipesa da circostanze estranee alla regolarità edilizia del bene venduto.
del 05/11/10 - di Ennio Alessandro Rossi

La sentenza citata integra e parzialmente rettifica la sentenza del 11-5-2009 n.10820 sempra emanata dalla Cassazione. Tale pronuncia statuiva che l'atto di compravednita poteva eseguirsi solo se l'abilità era fisicamente esistente all'atto del rogito. La pronuncia in esame pur confermando che l'abilità è requisito essenziale afferma che se la stessa viene ad esistenza dopo il rogito l'inadempienza viene sanata


Sull'argomento riportiamo alcune precedenti pronuncie Giurisprudenziali di notevole interesse


VENDITA IMMOBILIARE
Tribunale Bari Sezione 2 Civile - Sentenza del 19 gennaio 2010, n. 169
Contratto di compravendita - Vendita di beni immobili - Certificato di abitabilità - Mancata o tardiva consegna del certificato di abitabilità - Responsabilità del venditore - Prova liberatoria - Risarcimento dei danni - Risarcimento del maggior danno.
La compravendita di un bene immobile, nella specie un appartamento, comporta il rilascio in favore dell'acquirente, della c.d. dichiarazione di abitabilità che, appunto, certifica l'idoneità del bene all'uso abitativo. Il rilascio della suddetta documentazione si configura come una obbligazione di facere che, se inadempiuta, può dar luogo ad una richiesta risarcitoria per inadempimento del venditore ancor più ove, in sede di rogito notarile, parte venditrice si sia obbligata a richiedere tale documentazione nel più breve tempo possibile. Ciò premesso, l'alienante potrà essere liberato dall'obbligo risarcitorio solo ove dia la prova certa che il mancato rilascio, ovvero il ritardo, nella consegna del certificato è dipeso da cause a lui non imputabili bensì dovute ad una inerzia della Pubblica Amministrazione. In caso contrario, invece, il venditore risponderà dei danni cagionati alla parte acquirente per il mancato godimento del bene, o del mancato acquisto, e, se formulata specifica domanda, potrà anche essere condannato al ristoro del maggior danno ex art. 1224 c.c.. Tale ultima voce di danno sarà calcolata nella misura pari alla differenza tra il rendimento medio annuo netto dei titoli di Stato di durata non superiore a dodici mesi e di valore pari alla sorte capitale in contestazione ed il saggio degli interessi legali.

Corte di Cassazione Sezione 2 - Sentenza del 15 febbraio 2008, n. 385
Vendita - Di cose immobili - Certificato di abitabilità
In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità, non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.Non può, pertanto, negarsi rilievo, al rilascio della certificazione predetta nel corso del giudizio relativo all'azione di risoluzione del contratto, promosso dal compratore, nonostante l'irrilevanza dell'adempimento successivo alla domanda di risoluzione stabilita dall'art. 1453 comma 3°, c.c., perchè si tratta di circostanza che evidenzia l'inesistenza originaria di impedimenti assoluti al rilascio della certificazione e l'effettiva conformità dell'immobile alle norme urbanistiche.

contra

Tribunale Roma Sezione 10 Civile - Sentenza del 7 gennaio 2010, n. 122
Vendita di beni immobili - Certificato di abitabilità - Obbligo di consegna da parte del venditore - Sussistenza - Omissione o ritardo nella consegna - Responsabilità risarcitoria - Sussistenza
La certificazione relativa alla abitabilità dell'immobile venduto, se pure non assurge a requisito di validità, è comunque oggetto degli obblighi di consegna del venditore e costituisce un requisito essenziale della cosa venduta in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto.

Corte di Cassazione Sezione 3 Civile - Sentenza del 23 gennaio 2009, n. 1701
Vendita - Obbligazioni del venditore - Consegna della cosa - Cosa diversa dalla pattuita ("aliud pro alio") - In genere - Vendita di immobile privo di licenza di abitabilità - Conseguenze - Inadempimento del venditore - Configurabilità - Effetti - Esperibilità dell'azione di risoluzione, della domanda risarcitoria o formulabilità dell'eccezione di inadempimento - Sussistenza - Allegazione della presentazione di istanza di condono - Rilevanza - Esclusione.
Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile. La violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile.(M. De T.) (1)

-----

(1) Si è precisato che nella vendita di immobili destinati ad abitazione la mancata consegna della licenza di abitabilità impone una indagine tendente ad accertare la causa effettiva di tale situazione, posto che il suo omesso rilascio può dipendere da molteplici cause, quali una grave violazione urbanistica, la necessità di interventi edilizi oppure dall'esistenza di meri impedimenti o ritardi burocratici che non attengono alla oggettiva attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale. Pertanto, l'eventuale relativo inadempimento del venditore può assumere connotazioni di diversa gravità senza necessariamente essere tale da dare luogo a risoluzione del contratto. (Nella specie, Cass. 22 novembre 2006, n. 24786 ha confermato la sentenza di merito che aveva ravvisato una ipotesi di consegna di aliud pro alio in relazione alla circostanza che il rilascio del certificato, di cui l'immobile mancava, avrebbe comportato la ristrutturazione completa del tetto, con una spesa pari a trenta milioni di lire, equivalente a quasi la metà del prezzo di vendita dell'immobile).
Si è inoltre ritenuto che nella vendita di immobili destinati ad abitazione la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere una determinata funzione economico-sociale e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore a effettuare l'acquisto, sicché deve escludersi che il certificato per la destinazione dell'immobile a uso ufficio possa equivalere a quello per la destinazione a uso abitazione; pertanto, la mancata consegna del certificato di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione a uso abitativo da parte dei precedenti proprietari (Cass. 20 aprile 2006, n. 9253).
Così, ancora, la giurisprudenza:a. Nella vendita di immobile destinato ad abitazione il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 cod. civ. o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza. (Nella specie, la sentenza di merito, confermata da Cass. 26 gennaio 2006, n. 1514, aveva ritenuto che detto esonero non vi fosse stato, atteso che il compratore poteva nutrire la legittima aspettativa che nei sette mesi intercorrenti tra la stipula del preliminare e il tempo stabilito per la stipula del contratto definitivo, la controparte avrebbe procurato il certificato).b. In caso di stipulazione di contratto preliminare di compravendita di bene immobile tra le obbligazioni incombenti sul promettente venditore vi è anche quella di allegare il certificato di abitabilità dell'immobile, senza il quale esso non acquista la sua normale attitudine a realizzare la sua funzione economico - sociale, sicché la sua omessa consegna costituisce inadempimento legittimante l'esperimento dell'azione di risoluzione da parte del promissario acquirente, a meno che lo stesso, pur essendo a conoscenza della problematica, abbia inteso comunque dar esecuzione al contratto (App. Torino 23 giugno 2004; Trib. Nuoro 12 giugno 1997).c. Il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, quando non vi siano patti contrari, ha l'obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità senza della quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale e tale requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono e dal rilascio della concessione o autorizzazione per le opere abusive eseguite né dal certificato di agibilità dell'edificio ai fini della sua destinazione alberghiera perché in base all'art. 35, legge 28 febbraio 1985, n. 47 la concessione o autorizzazione in sanatoria non esclude l'esigenza del certificato di abitabilità o agibilità e l'agibilità non attiene alla utilizzazione per uso abitativo, per la quale è specificamente richiesta l'abitabilità (Cass. 4 novembre 1995, n. 11521).d. Fra i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta, che il venditore deve consegnare al compratore a norma dell'art. 1477, comma 3 cod. civ., è compreso, nel caso di vendita di un appartamento a uso di abitazione, il certificato di abitabilità che costituisce requisito indispensabile ai fini della realizzazione della funzione economico-sociale dell'oggetto del contratto.
Trattandosi della documentazione di un requisito oggettivo, attinente alle qualità essenziali della res venduta e non alle condizioni soggettive del venditore, l'obbligazione suddetta è posta a carico del venditore, senza alcuna distinzione fra il costruttore e il successivo proprietario (Cass. 5 novembre 1992, n. 11980).

Corte di Cassazione Sezione 2 Civile - Sentenza del 20 aprile 2006, n. 9253
Vendita di immobili ad uso abitativo - Certificato di abitabilità - Mancato rilascio - Inadempimento del venditore - Consegna di aliud pro alio - Risarcimento danni.

Nella vendita di immobili ad uso abitativo la licenza di abitabilità, costituendo un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere una determinata funzione economico-sociale, assicura il legittimo godimento e la commerciabilità del bene destinato ad abitazione. La sua mancata consegna, peraltro, implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo alla risoluzione del contratto può comunque essere fonte di un danno risarcibile.

Tribunale Roma Sezione 2 Civile - Sentenza del 10 gennaio 2006, n. 324
Vendita - Vendita di cose immobili - Certificato di abitabilità
Il soggetto che vende un immobile privo di certificato di abitabilità, garantendo all'acquirente - mediante deposito di una somma di denaro - la consegna dello stesso entro un determinato termine, con l'intesa che in caso di inadempimento la somma depositata viene trattenuta dall'acquirente, ha diritto al risarcimento del danno patito dall'omesso rilascio del certificato da parte della P.A. entro i termini di legge.

vedi anche limk di approfondimento

Licenza di distribuzione:

INFORMAZIONI SULLA PUBBLICAZIONE

Ennio Alessandro Rossi

Responsabile account:
Ennio Alessandro Rossi (Responsabile di se stesso)

Contatti e maggiori informazioni
Vedi altre pubblicazioni di questo utente