Ecco come scegliere l’inquilino ideale

In Germania gli inquilini vengono “schedati”. Un sistema da imitare per non incorrere in spiacevoli sorprese. Alcuni giorni fa è stata divulgata una notizia di particolare importanza sulla schedatura degli inquilini. In Germania, la più grande agenzia immobiliare con milioni di clienti, inquilini e proprietari, ha sviluppato un nuovo sistema: chi cerca casa potrà mettere nel sito online tutti i suoi dati, con relativa documentazione, titolo di studio, ultimo foglio paga, e quanto ancora può essere di interesse, magari l'ultimo saldo del conto in banca, che auto possiede, e così via, oltre i normali dati familiari. Non è obbligatorio, si avverte, ma «chi si mette a nudo» avrà più chance di ottenere l'ambito appartamento. Il dossier anonimo verrà presentato al padrone di casa, che potrà scegliere il suo inquilino ideale. La notizia in esame rappresenta un spunto di riflessione soprattutto alla luce delle modifiche legislative intervenute con la legge di stabilità 2016 sulla già nota anagrafe condominiale introdotta con la Legge 220/2012.
del 03/06/16 - di Ivan Meo

L’anagrafe condominiale.
Il registro di anagrafe condominiale è uno dei quattro registri (insieme a quello dei verbali, di contabilità e di nomina e revoca) che l’amministratore deve curare e mettere a disposizione dei condomini per la libera consultazione. Il nuovo art. 1130, n. 6, c.c., come modificato dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012, prevede espressamente l’obbligo di tenuta del registro dell’anagrafe condominiale a cura dell’amministratore.
Si tratta, nello specifico, di una sorta di “carta di identità” del fabbricato, contenente le notizie anagrafiche e patrimoniali essenziali utili per identificare tutti i partecipanti al condominio. È possibile quindi consultare l’anagrafe condominiale per conoscere le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. L’obbligo di tenuta del registro dell’anagrafe condominiale in capo all’amministratore prevede una serie di adempimenti per i singoli condomini proprietari delle unità immobiliari: in caso di mancata collaborazione, l’amministratore può diffidare formalmente, per iscritto, i condomini inadempienti a fornire i dati necessarie entro un congruo termine, decorso il quale l’amministratore provvederà ad acquisire i dati addebitando le relative spese ai soli condomini inadempienti.

Il problema della mancanza dell’anagrafe delle locazioni.
Ad oggi non esiste un’anagrafe pubblica dei contratti di locazione in essere, sicché chi volesse sapere se una determinata unità immobiliare è abitata da un inquilino non avrebbe altro strumento che quello di domandarlo ai diretti interessati. Dal punto di vista condominiale, sappiamo che gli inquilini partecipano alla gestione delle cose comuni, hanno diritto di essere convocati a determinate assemblee (art. 10 l. n. 392/78); a tal proposito, il nuovo art. 1136 c.c. specifica chiaramente che l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati avvisati. I conduttori, poi, sono tenuti, al pari del proprietario, a rispettare il regolamento condominiale e a concorrere alle spese condominiali (art. 9 l. n. 392/78). Sebbene il responsabile del pagamento degli oneri condominiali resta sempre il proprietario, la ratio della citata norma (anagrafe condominiale) che impone la comunicazione del nome del conduttore è chiara: consentire all'amministratore di conoscerlo per renderlo partecipe della gestione della compagine.
Tuttavia, cosa accade in caso di inerzia/mancata collaborazione da parte del conduttore?
Sul quesito in esame, giova ricordare che mentre per i rapporti di condominio (dati anagrafici/proprietà), se il condomino non adempie, l'amministratore tramite una consultazione del registro anagrafe/conservatoria dei pubblici registri immobiliari può ottenere le informazioni; nei contratti di locazione, invece, non esiste un'anagrafe pubblica dei contratti d'affitto.

La soluzione intermedia fornita dalla legge di stabilità 2016: l’obbligo di comunicazione della locazione all’amministratore di condominio per integrazione all’anagrafe condominiale. L’articolo 1, comma 59, della Legge n.208/15, c.d. Legge di Stabilità 2016, è intervenuto sull’articolo 13 della L. n. 431/1998, che disciplina i “patti contrari alla legge” nell’ambito delle locazioni abitative. La norma precisa che “è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, numero 6), del codice civile”.

In sostanza, a carico esclusivo del locatore vengono previsti gli obblighi di:
1) provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di trenta giorni dalla data della sua stipula;
2) fornire “documentata comunicazione” al conduttore nonché all’amministratore del condominio, nei sessanta giorni successivi alla registrazione.

Quindi, una volta intervenuta la registrazione, il padrone di casa ha l’obbligo di comunicare l’avvenuto affitto dell’appartamento all’amministratore di condominio. La nuova norma impone che tale comunicazione deve essere “documentata”: una copia della ricevuta di pagamento dell’imposta di registro deve essere inviata tanto all’amministratore di condominio, quanto al conduttore. Invero, tale documento deve entrare a fare parte del registro di anagrafe condominiale, in quanto è la stessa norma ad imporlo specificando che la comunicazione documentata dev’essere adempiuta anche ai fini della tenuta dell’anagrafe condominiale.

Difatti, alla luce dell’articolo 1, comma 59, della citata L. n.208/15, la comunicazione dell’avvenuta registrazione dall’amministratore condominiale è funzionale e collegata agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale (articolo 1130, numero 6, cod. civ.), in cui vengono riepilogati i dati dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali e dei diritti personali di godimento (tra cui rientra anche la locazione), i dati catastali di ciascuna unità immobiliare nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

Conclusioni.
Alle luce di quanto innanzi esposto, dalla entrata in vigore della nuova norma, si evidenzia che i condomini dovranno comunicare all’amministratore di condominio gli estremi del contratto di locazione con i relativi dati dell’inquilino, affiche il medesimo possa annotare il tutto nel registro dell’anagrafe condominiale.

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