L'efficienza energetica

Indipendentemente da come la si pensi, la tutela dell'ambiente è un argomento che sta assumendo un'importanza sempre crescente nella nostra vita. In un certo senso possiamo dire che “ci entra in casa”, anche e soprattutto quando vogliamo venderla (o affittarla): abbiamo visto QUI che uno dei documenti obbligatori per poter vendere o affittare casa è l'Attestato di Prestazione Energetica (APE), per cui è utile conoscere un po' meglio questo argomento.
del 17/10/19 - di David Marazzi

Prima di tutto dobbiamo distinguere due “concetti”: una cosa è la PRESTAZIONE ENERGETICA, un'altra è la CLASSE ENERGETICA.

• La PRESTAZIONE ENERGETICA è una misura (più tecnicamente è un INDICE) che risulta da calcoli ben precisi: indica infatti quanti kW/h all'anno sono necessari per riscaldare ad una determinata temperatura 1metro cubo (o 1 metro quadro, a seconda) di un immobile.
• La CLASSE ENERGETICA è la classificazione attribuita agli immobili in base alla rispondenza della loro prestazione energetica ai requisiti fissati dalla legge (Classe A, B, C, D, ecc.).

È importante capire che la prestazione energetica non cambia nel tempo (naturalmente se non ci sono modifiche sostanziali alle caratteristiche dell'immobile), mentre la classe energetica sì, in quanto le leggi possono modificare i requisiti per attribuire una classe più o meno alta.
Facciamo un esempio (reale): un immobile costruito nel 2008 che all'epoca risultava in Classe Energetica B, 6 anni dopo risultava in classe D pur non avendo subito alcuna modifica.
Questo perché nel 2008 la sua prestazione energetica rispondeva ai requisiti per essere classificata in Classe B, mentre nel 2014 era sufficiente per essere classificata “solo” in classe D.
Questo è il motivo per cui l'APE è valido per un massimo di 10 anni, e comunque dev'essere nuovamente rilasciato se vengono effettuate modifiche sostanziali sull'immobile anche prima dei 10 anni.


“OK, bene o male mi sto orientando: ma a parte l'obbligo di avere l'APE, la Classe Energetica serve a qualcos'altro?”

Intendiamoci, una Classe Energetica migliore non consente di aumentare il prezzo della casa che vogliamo vendere: infatti, praticamente tutti gli immobili antecedenti al 2000 sono in classe G, per cui la stragrande maggioranza delle case che troviamo in vendita ha la stessa classe energetica (la più alta), di conseguenza all'atto pratico un classe migliore incide poco sul prezzo di vendita (che sappiamo essere la misura del valore effettivo della casa, leggi QUI per chiarirti le idee).
D'altro canto può dare maggiori possibilità di vendita, perchè è probabile che un compratore indeciso tra due immobili che considera praticamente equivalenti, sia spinto a scegliere proprio quello in classe migliore.
Questo perchè in linea di principio una migliore Classe Energetica segnala che i materiali di costruzione e gli impianti sono più nuovi e tecnologicamente più evoluti: il tutto si traduce in un risparmio di soldi sia sulle spese vive, sia presumibilmente anche sugli interventi futuri (è facile prevedere che ci saranno costi di manutenzione più bassi, ed anche più lontani nel tempo).


“Ma allora conviene effettuare degli interventi per migliorare la prestazione energetica?”

Abbiamo visto che il “ritorno” dal punto di vista della vendita dell'immobile non è tanto sul prezzo, quanto piuttosto sulle probabilità di vendita.
La “convenienza” (oltre all'aspetto etico di un minore inquinamento) sta nell'immediato risparmio (banalmente, finché sto dentro casa spendo meno di riscaldamento), e nelle agevolazioni fiscali che si possono ottenere (ci torneremo sopra): vale la pena ricordare che queste agevolazioni fiscali possono essere trasferite al compratore (il che è un altro elemento positivo per la vendita).


“OK, diciamo che è tutto chiaro: ma quanto mi costa l'APE?”

Il prezzo di riferimento per un appartamento medio oscilla tra 150 e 250 euro.
Questo costo è commisurato all'intervento di un Tecnico Abilitato, che fa un sopralluogo dell'immobile per effettuare tutti i rilievi (è OBBLIGATORIO), dopodiché esegue tutti i calcoli necessari per determinare la prestazione energetica che darà luogo all'attribuzione della Classe Energetica, rilasciando infine l'APE (che dev'essere firmato dal Tecnico stesso).
Il sopralluogo non è banale, in quanto devono essere esaminati diversi elementi della casa: Infissi, Cappotti coibentanti , Caldaia Impianti radianti (termo, ecc.), Esposizione, e così via.

È molto importante non lasciarsi tentare da “occasioni” troppo convenienti: capita infatti di trovare in rete chi offre il rilascio dell'APE a prezzi irrisori (anche meno di 50 euro!!!), ma non mancano le brutte sorprese:
• Quasi sempre vengono rilasciati degli attestati firmati solo digitalmente, mentre viene richiesto un soprapprezzo per la firma cartacea: in sé non dovrebbe essere un problema, ma fatto sta che diversi notai non lo accettano (ed attenzione che l'APE lo porta chi vende, mentre il notaio lo sceglie – e lo paga! – chi compra, per cui chi ha “porta” l'APE non ha alcun controllo sulle scelte del notaio!)
• Cosa ancora più grave, in molti casi non viene effettuato il sopralluogo (quindi sono APE del tutto illegittimi, perchè il sopralluogo è obbligatorio).


“Va bene, grazie, ci starò molto attento: ma quanto tempo ci vuole per avere l'APE?”

Detto che identificare il professionista (se non lo consociamo già) richiede comunque un po' di tempo, per il rilascio dell'APE servono generalmente circa 10-15 giorni, a seconda di quanto è piena l'agenda del professionista stesso.
C'è però un elemento che potrebbe stravolgere i nostri piani, in quanto gli uffici preposti delle Regioni effettuano dei controlli a campione sugli APE rilasciati dai professionisti: in questo caso, la Regione incarica un altro Tecnico che verifica:
• Che il tecnico che ha rilasciato l'APE abbia effettivamente fatto il sopralluogo
• Che abbia inserito i dati correttamente
Di norma, questa verifica richiede circa 15 giorni: bisogna quindi stare attenti perchè i tempi di rilascio effettivo dell'APE potrebbero quindi allungarsi fino a poco meno di un mese (che diventa di più se in mezzo ci sono le feste).



In questo ambito il ruolo dell'agenzia immobiliare è obiettivamente marginale, in quanto il gioco è in mano ai Tecnici (chi rilascia l'Attestato, ed eventualmente chi effettua il controllo a campione).

È ovvio però che la “brava agenzia immobiliare” può aiutarci anche in queste situazioni:
1. Sollecitare il venditore per farsi rilasciare l'APE il prima possibile (non è la prima volta che si arriva a ridosso della vendita senza ancora avere l'APE in mano, e GUARDA CASO è la volta buona che si viene sorteggiati – e tutti sappiamo i rischi di far aspettare un potenziale compratore...)
2. Selezionare tecnici preparati e scrupolosi, che effettuano tutte le operazioni necessarie “presto e bene”, con maggiori garanzie (se non totali) di assenza di problemi e quindi ulteriori lungaggini in caso di controllo.

Ci sentiamo presto, con un po' si storielle edificanti...

Andrea di ProgettoCasa

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David Marazzi (real estate manager)

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