La revisione del calcolo delle tabelle millesimali

Quando e come può essere rivisto il calcolo delle tabelle millesimali di condominio? Le tabelle millesimali possono non essere perfette, data la complessità del calcolo e di tutti gli elementi che la compongono possono contenere errori di fatto e di diritto del tecnico, omissioni, imprecisioni e, possono, inoltre dover essere aggiornate per via di cambiamenti all'interno del condominio, modifiche strutturali, addizioni, perdita o acquisto di aree, sopraelevazioni di piani etc. Tutto ciò che comporta un errore o la necessità di un aggiornamento del calcolo delle tabelle millesimali deve necessariamente passare attraverso una quantificazione tecnica e l'approvazione dell'assemblea di condominio.

Quale maggioranza occorre per revisionare le tabelle millesimali?
La revisione delle tabelle è una procedura non sempre agevole, spesso complessa, costosa e fonte di contenzioso o contestazioni.
La legge (art. 69 delle disposizioni di attuazione al codice civile modificato dalla L. 220 del 2012) disciplina la possibilità di modificare o rettificare le tabelle millesimali all'unanimità.
Questa disposizione lascia poco spazio alla fantasia e all'interpretazione, le modifiche e le rettifiche delle tabelle millesimali devono essere approvate dall'assemblea all'unanimità.
Come sappiamo l'approvazione della revisione delle tabelle all'unanimità è cosa difficile da ottenere in qualsiasi condominio.

Quali modifiche e revisioni alle tabelle millesimali possono essere approvate non all'unanimità dell'assemblea di condominio?
Le tabelle millesimali anche in favore di un solo condomino possono essere revisionate o modificate con delibera assembleare presa con il voto favore del 50% + 1 degli intervenuti, che rappresentano almeno la metà dell'edificio nei seguenti casi:

• quando risulta che le modifiche sono conseguenza di un errore;
• quando le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di:
• Sopraelevazioni;
• incremento di superficie;
• modificazioni delle destinazioni d'uso, incremento o diminuzione delle unità immobiliari alterano per più di 1/5 il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In questo caso il costo della rettifica della tabella millesimale è supportata dal condomino che ne ha dato luogo.

Cosa si intende per valido ai fini della revisione della tabella millesimale?
L'errore che giustifica la revisione delle tabelle millesimali consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo della singola unità abitativa (unità immobiliare) ed il valore proporzionale ad essa attribuito nelle tabelle come:

• errore di misurazione della superficie reale;
• errore della misurazione della cubatura reale;
• errore nella valutazione della planimetria;
• errore di attribuzione della destinazione d'uso.


Costituiscono comunque errori essenziali per la revisione della tabella millesimale secondo la Cassazione sono:
• errori che riguardano la determinazione degli elementi necessari a calcolare il valore dei singoli immobili come: altezza, ubicazione, piano etc.;
• errori di fatto come ad esempio l'estensione di un appartamento diversa da quella effettiva;
• errori di diritto come, ad esempio, la convinzione che per accertare determinati valori si devono tenere presenti elementi non necessari che, in effetti, sono del tutto irrilevanti.

Quale è la casistica più ricorrente di errore nel calcolo delle tabelle millesimali?
• errori di calcolo commessi nell'effettuare operazioni di matematica;
• errori nella misurazione della superficie reale o della cubatura;
• errori consistenti nell'avere scambiato la stima di un immobile con un altro;
• errori nella misurazione della planimetria;
• errori nell'aver attribuito ad un immobile servizi inesistenti;
• errori nell'aver attribuito ad un immobile una destinazione d'uso diversa da quella reale.

Tutti questi errori quindi consentono di modificare e rettificare le tabelle millesimali senza l'unanimità dei condòmini ed evita così di ricorrere al Tribunale o di paralizzare per anni il condominio.

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Luigi Simonetti (Ceo)

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