PGT Milano 2019

Milano 2030, restyling del PGT, tra conferme e novità

Iter procedurale del nuovo piano di governo del territorio
È approdata in Consiglio comunale la discussione sulla proposta di nuovo Piano di Governo del Territorio di Milano approvata dalla Giunta comunale lo scorso ottobre. Si tratta di una proposta che prevede la revisione di tutti i tre documenti da cui è costituito il PGT, ovvero (i) il Documento di Piano; (ii) il Piano delle Regole e (iii) il Piano dei Servizi. Come è noto, l’articolo 13 della L.R. n. 12/2005 dispone che, in esito alla discussione, si proceda all’adozione del PGT da parte del Consiglio comunale e al deposito della relativa deliberazione presso la segreteria comunale per trenta giorni, al fine di consentire la presentazione di osservazioni nei successivi trenta giorni. Dalla data della deliberazione del Consiglio comunale di adozione del PGT troveranno, pertanto, applicazione le c.d. “misure di salvaguardia”. Ne consegue che a decorrere dalla data di adozione, gli interventi edilizi dovranno essere conformi al PGT vigente e non in contrasto con quello adottato; in caso di contrasto dell’intervento edilizio con le previsioni del PGT adottato, i procedimenti edilizi dovranno essere sospesi fino all’approvazione del PGT stesso. Si segnala, che le misure di salvaguardia e l’eventuale sospensione non si applicheranno alle CILA e alle SCIA presentate antecedentemente alla data di adozione del PGT, né ai permessi di costruire rilasciati né ai procedimenti edilizi relativi a convenzioni o ad atti unilaterali d’obbligo stipulati a tale data. Tale precisazione è stata confermata dal Comune. Il nuovo PGT sarà poi definitivamente approvato dal Consiglio comunale entro novanta giorni dalla scadenza del termine per la presentazione delle osservazioni. Tale termine non è considerato perentorio e, dunque, il Consiglio comunale potrà approvare il PGT anche una volta scaduto tale termine. Da ultimo, si segnala che il PGT approvato non entrerà in vigore immediatamente, ma soltanto con la pubblicazione del relativo avviso sul Bollettino Ufficiale della Regione Lombardia.

Tessuto urbano consolidato, tra conferme e novità
Il nuovo PGT, così come il Piano vigente, definisce gli ambiti del Tessuto Urbano Consolidato (TUC), che sono articolati nei Nuclei di Antica Formazione (NAF) e nel Tessuto urbano di Recente Formazione (TRF), a sua volta suddiviso in “Ambiti contraddistinti da un disegno urbano riconoscibile” (ADR) e in “Ambiti di rinnovamento urbano” (ARU). Sono invece introdotti per la prima volta gli ambiti oggetto di “Rigenerazione”. Questi ultimi ambiti ricomprendono rispettivamente gli “Ambiti di Rinnovamento Urbano”; le “Piazze”; i “Nodi di Interscambio”; gli “Ambiti di Rigenerazione Ambientale”; gli “Ambiti relativi a Nuclei Storici esterni e a spazi a vocazione pedonale”; gli “Ambiti per Grandi funzioni urbane”. All’interno degli ambiti di “Rigenerazione” sarà consentito il trasferimento di diritti edificatori pari all’indice di edificabilità territoriale (IT) unico o alle volumetrie esistenti. Si prevede in tal modo la possibilità di trasferimento da “pertinenza diretta” a “pertinenza diretta”. Si specifica, che negli “Ambiti di Rigenerazione Ambientale” potranno “decollare”, ma non “atterrare” i diritti edificatori sopramenzionati. La proposta di nuovo PGT prevede poi che l’area di “decollo” dovrà essere opportunamente bonificata e che la manutenzione della stessa resti a carico del proprietario.

Nuovi indici di edificabilità territoriale
Per le aree comprese nel TUC e per le aree di “pertinenza indiretta” individuate dal Piano dei Servizi (ossia quelle aree di cui è prevista la cessione a favore del Comune per la realizzazione di servizi pubblici in cambio di diritti edificatori) la proposta di PGT prevede l’attribuzione di un indice di edificabilità territoriale unico pari a 0,35 mq/mq.
L’elemento più innovativo è costituito dalla diminuzione dell’indice di edificabilità territoriale massimo che passa da 1 mq/mq a 0,70 mq/mq. Tale indice massimo è innalzato a 1 mq/mq negli ambiti che sono caratterizzati da elevati livelli di accessibilità alle reti di trasporto (attualmente con riferimento a tali ambiti è invece obbligatorio il raggiungimento dell’indice di 1 mq/mq.). Sono previste, una serie di ipotesi nelle quali sarà consentito il superamento dell’indice territoriale massimo (tra gli altri la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale, nelle “Piazze”, nei “Nodi di Interscambio”, di edificazione in cortina). La nuova proposta di PGT non contempla più la possibilità che vengano concessi incentivi volumetrici connessi al raggiungimento di determinate performance energetiche, come invece prevede il PGT vigente. Si rileva che nella proposta di PGT approvata dalla Giunta è stata soppressa la nozione di “Superficie Lorda di Pavimento” (SLP). La stessa è stata sostituita dalla “Superficie Lorda” (SL), in conformità alle previsioni del Regolamento Edilizio Unico, senza che la nuova definizione proposta contenga particolari novità rispetto a quella del PGT oggi vigente. Le norme del Piano delle Regole proposte dalla Giunta comunale prevedono che il calcolo della SL deve essere effettuato, sia per la valutazione della SL esistente sia per quella di progetto, secondo i parametri stabiliti dalle stesse norme, estendendo dunque tale criterio a tutti gli interventi edilizi (mentre nel vigente PGT lo stesso si applica solo agli interventi di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione).

Novità anche per le modalità di attuazione
In relazione alle modalità attuative, la proposta di PGT riduce significativamente le ipotesi in cui è obbligatorio ricorrere ad un titolo edilizio convenzionato. Qualora poi si intenda superare le indicazioni morfologiche negli interventi di ristrutturazione edilizia con modifica della sagoma, di nuova costruzione e di ristrutturazione urbanistica, sarà possibile procedere con modalità diretta, ma sarà necessario acquisire previamente il parere della Commissione comunale per il paesaggio.

Destinazioni d’uso, si conferma il principio della indifferenza funzionale
Quanto alle destinazioni d’uso, la proposta di PGT conferma il principio di indifferenza funzionale, già previsto nel PGT vigente, secondo il quale di norma le funzioni urbane sono liberamente insediabili, senza alcuna esclusione e senza distinzioni e un rapporto percentuale predefinito.
Una delle novità più significative della proposta di PGT è che, per quanto concerne gli interventi sull’esistente con mutamento di destinazione d’uso, la stessa consente sempre il recupero integrale della SL esistente. In caso di approvazione della proposta verrebbe dunque meno la limitazione di cui al PGT vigente, secondo la quale l’indice massimo di SLP recuperabile nel caso di passaggio da produttivo ad altre funzioni urbane nelle aree con superficie superiore a 5.000 mq è pari soltanto a 0,65 mq/mq.
La proposta di Piano dei Servizi modifica sensibilmente le ipotesi in cui è prevista la necessità di reperire, direttamente o mediante monetizzazione, dotazioni di aree a servizi e le relative quantità. Tali dotazioni, secondo quanto prevede la proposta, non sono peraltro richieste nei casi di modifica di destinazione d’uso: (i) da produttivo a funzioni direzionali, servizi privati e turistico-ricettive; (ii) da residenza ad altre funzioni urbane.

Attività commerciali, tra limiti e nuove opportunità
La proposta di PGT introduce novità anche per quanto riguarda l’insediamento di attività commerciali: la realizzazione di grandi strutture di vendita è ammessa soltanto all’interno dei “Nodi di Interscambio”, mentre negli ambiti di “Rigenerazione” sono inoltre esclusi dal calcolo della SL gli esercizi di vicinato posti al piano terra con affaccio sullo spazio pubblico. Viene altresì confermata l’esclusione dal computo della SL nel caso di realizzazione di “servizi pubblici o di interesse pubblico o generale” e, dunque, anche di servizi privati, purché asserviti, convenzionati o accreditati. Peraltro, nell’ambito del catalogo dei servizi, è stata introdotta una nuova categoria denominata “Innovazione economica” nella quale rientrano gli “incubatori e acceleratori di impresa”, gli “spazi di coworking” ed i “laboratori e spazi per l’innovazione”.

La spinta a rinnovare gli edifici individuati come abbandonati e degradati
In riferimento agli edifici individuati come abbandonati e degradati, si prevede che, entro il termine di diciotto mesi dalla loro prima individuazione, i lavori di recupero di tali edifici dovranno essere avviati o che, in alternativa, gli edifici stessi andranno demoliti. In quest’ultimo caso ai proprietari verrà riconosciuta per intero la SL esistente, che potrà essere utilizzata in loco oppure trasferendo altrove i corrispondenti diritti edificatori. Qualora invece la demolizione non intervenisse entro diciotto mesi, ai proprietari verrà riconosciuta soltanto una SL pari a quella derivante dall’applicazione dell’indice unico pari a 0,35 mq/mq ed il Comune potrà procedere alla demolizione d’ufficio dell’immobile a spese del proprietario.

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Riccardo Cecatiello (Phd, Dottore di Ricerca)

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