Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti

Si apre un nuovo mercato per il settore immobiliare favorito dai principi del contenimento del consumo di suolo e della rigenerazione urbana.

È stata pubblicata sul Bollettino Regionale della Lombardia - n. 11 del 13 Marzo 2017 - la legge 10 marzo 2017 n. 7, riguardante il “Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti”.
La finalità perseguita dalla nuova legge consiste nell'incentivazione della rigenerazione urbana e nel contenimento del consumo di suolo, attraverso il recupero dei vani e dei locali seminterrati aventi uso residenziale, terziario o commerciale.
Il recupero è consentito per i seminterrati esistenti al 28 marzo 2017 (data dell’entrata in vigore della legge) o per la cui costruzione sia già stato conseguito il titolo abilitativo, collocati in edifici serviti dalle opere di urbanizzazione primaria. Per quelli realizzati dopo tale data il recupero è consentito una volta decorsi cinque anni dall'ultimazione dei lavori.
Sono definiti piani seminterrati - rispetto alla quota del terreno posto in aderenza all'edificio - quelli il cui pavimento si trova, anche solo in parte, ad una quota inferiore e con il soffitto posto, anche parzialmente, ad una quota superiore.
Il recupero deve garantire il rispetto di tutte le condizioni igienico-sanitarie vigenti, ivi compresi i parametri di aeroilluminazione, che possono essere sempre assicurati sia con opere edilizie sia con l’installazione di impianti tecnologici. L’altezza interna dei locali non può essere inferiore a 2,4 metri. Il recupero non è qualificato come nuova costruzione e può avvenire con o senza opere edilizie; se sono necessarie opere edilizie bisogna acquisire l’adeguato titolo abilitativo, in caso contrario è sufficiente una preventiva comunicazione al Comune.
Qualora l’intervento di recupero comporti incremento di carico urbanistico è necessario il reperimento di aree per servizi ed attrezzature pubbliche o di interesse pubblico, ovvero, se ciò non fosse possibile, è consentita la monetizzazione.
Se si tratta di vani o locali seminterrati costituenti, sulla base del titolo di proprietà, pertinenza di unità immobiliari direttamente collegate ad essi, con una superficie lorda di pavimento fino a 200 metri quadrati (per uso residenziale) e fino a 100 metri quadrati (per altri usi) l’intervento di recupero è esente da costo di costruzione. Se il recupero dei locali seminterrati comporti la creazione di un’autonoma unità abitativa, il Comune deve trasmettere alla competente ASL (oggi ATS) una comunicazione di avvenuto rilascio del certificato di agibilità. L’ASL procederà pertanto a controllare l’idoneità igienico-sanitaria dei locali, anche rispetto ai valori del gas radon.
Pur essendo sempre ammesso il recupero, anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni edilizie contenute nei PGT e nei regolamenti edilizi, i Comuni possono –entro 120 giorni dal 28 marzo corrente – deliberare l’esclusione del recupero dei seminterrati in alcune parti del territorio, in base a specifiche esigenze (tutela paesaggistica, igienico-sanitaria, difesa del suolo, rischio idrogeologico, per la presenza di fenomeni di risalita della falda).

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Riccardo Cecatiello (Phd, Dottore di Ricerca)

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