Compravendita Immobiliare. Il compratore può rifiutarsi di fare il rogito se manca l' abitabilità Cassazione 6 luglio 2011 n.14899

Per stipulare il contratto sono necessari i certificati urbanistici Il promittente venditore ha l’obbligo di attivarsi per fornire all’acquirente i certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, anche se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune, . Diversamente l’acquirente può rifiutarsi di stipulare la compravendita poiché è suo diritto ed interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico - sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali. Corte cassazione, Sezione seconda civile, 6 luglio 2011, n. 14899

Le certificazioni urbanistiche sono documenti essenziali per verificare la conformità alle norme edilizie e urbanistiche dell’immobile oggetto della compravendita perché forniscono la prova della regolarità della sua costruzione e degli eventuali interventi modificativi eseguiti successivamente, compresi gli eventuali interventi di manutenzione.

Nel caso esaminato dalla Cassazione in sede di contratto preliminare le parti avevano concordato che il promittente venditore avrebbe prodotto al momento del rogito i certificati di conformità ed il certificato di abitabilità ,cosa cui il promittente di fatto non provvide. Conseguentemente il promissario acquirente lo citò in giudizio al fine di ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento oltre al pagamento del doppio della caparra e il riconoscimento dei danni patiti; la domanda veniva accolta dal Tribunale ordinario .

Il promittente propose ricorso alla corte di appello sostenendo di non aver avuto alcuna responsabilità nel mancato ottenimento dei documenti citati stante la inerzia del Comune unico ente preposto e abilitato a detto rilascio
La corte d’appello accoglieva riduceva la cifra del risarcimento ma ribadiva la sussistenza dell'inadempimento dato dal mancato rilascio dei certificati di conformità e di abitabilità, obblighi che comunque sono per legge a carico della parte venditrice.

Il promittente ricorreva in Cassazione lamentando la erronea interpretazione data dalla corte d’appello alla clausola inserita nel preliminare che subordinavano la stipulazione dell’atto definitivo di compravendita all’ottenimento dei certificati, sostenendo che tale ritardo era solo imputabile all’ inerzia del del Comune . Pertanto mancando Lui altra possibilità per ottenere tali certificati ( peraltro richiesti al momento della stipula del preliminare) e non essendovi nel contratto preliminare un termine entro il quale tali certificati avrebbero dovuto essere consegnati riteneva di non aver ricorso in alcun inadempimento e alcuna responsabilità al riguardo proprio perché il ritardo non poteva essere Lui imputato .

Conclusioni:
La S.C. ha ritenuto infondati tali motivi ed ha così confermato la decisione di risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore consistente nella mancanza dei certificati di abitabilità o agibilità e di conformità alla concessione edilizia dell’immobile oggetto del contratto, a nulla rilevando l’inerzia del Comune.
Osserva la Corte che
1-A prescindere dall’esistenza della specifica clausola nel contratto preliminare che poneva a carico del venditore l’impegno di ottenere tali certificati, tale obbligo è previsto dall’ art. 1477, comma 3 c.c. laddove espressamente pone a carico del venditore l’obbligo di consegnare all’acquirente “i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta”.
2-La legge sul condono del 1985 ed ora il T.U. n. 380/2001 stabilisce che tutti gli atti tra vivi relativi ad edifici o loro parti sono nulli e non possono essere rogati dal notaio se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi urbanistici del bene immobile oggetto della compravendita, fatta eccezione per gli immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967 per i quali, in sostituzione di tale documentazione, può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio rilasciata dal proprietario da inserirsi nell’atto attestante appunto che la costruzione dell’opera è stata iniziata prima di tale data.
3-Se ne deduce che è giustificato il promissario acquirente che si rifiuti di concludere il contratto definitivo (e quindi invochi la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore) perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, ossia la fruibilità e la commerciabilità del bene.
4-Il promittente venditore pertanto ha l’obbligo di acquisire per consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità o di agibilità ed i certificati urbanistici (concessione edilizia, permesso di costruire o concessione in sanatoria e, per gli immobili ante 1.09.1967, rendere la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà).

Perché possa validamente essere concluso il contratto di compravendita, infatti, è necessario che l’immobile oggetto del contratto abbia una regolarità urbanistica “minima”, vale a dire che non presenti abusi tali da renderlo incommerciabile.

Per completezza vale la pena di ricordare che la recente legge 122/2010 ha introdotto una nuova formalità nel contenuto del contratto di compravendita la cui omissione comporta la nullità: è indispensabile che il venditore dichiari la conformità della planimetria catastale allegata all’atto con la situazione di fatto a cui si aggiunge l’attestazione da parte del notaio rogante della regolare intestazione presso il catasto dei fabbricati alla parte cedente dell’immobile oggetto della compravendita e della conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
Tale ulteriore requisito pone a carico della parte venditrice ulteriori e precisi oneri la cui mancanza determina inadempimento all’obbligo assunto contrattualmente di vendere validamente l’ immobile oggetto del contratto preliminare.

La circolazione dei beni immobili richiede dunque una particolare attenzione perché molti sono gli adempimenti che la legge pone a carico del venditore ed essi, una volta convenuti nel preliminare di compravendita, costituiscono un obbligo il cui mancato rispetto legittima il rifiuto del promissario acquirente a stipulare la compravendita e lo autorizza a chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore e la sua condanna al risarcimento dei danni.

Licenza di distribuzione:

INFORMAZIONI SULLA PUBBLICAZIONE

Ennio Alessandro Rossi

Responsabile account:
Ennio Alessandro Rossi (Responsabile di se stesso)

Contatti e maggiori informazioni
Vedi altre pubblicazioni di questo utente
RSS di questo utente