Compravendita immobiliare .Rischi. Precauzioni. Contratto preliminare e comunione legale dei coniugi

Con la sentenza n. 20296 del 23.07.2008 la Corte di Cassazione ha deciso una controversia originata dal mancato trasferimento della proprietà, da parte di un promittente venditore, a favore di un promissario acquirente e dalla conseguente azione ex art. 2932 del Codice Civile.

La particolarità della vicenda giunta all’esame del Supremo Collegio è determinata da due circostanze che sono risultate decisive:
a) dal fatto che tale immobile fosse di proprietà esclusiva del promittente venditore in virtù di usucapione dichiarata con sentenza ed in forza di un possesso iniziato in epoca antecedente al matrimonio;
b) dal fatto che la moglie del promittente venditore, intervenuta in giudizio ex art. 105 c.p.c., nell’ambito della citata causa promossa dal promissario acquirente, si ritenesse, viceversa, comproprietaria del bene immobile in questione in base alle norme sulla comunione legale tra i coniugi, con conseguente inefficacia, nei suoi confronti, del contratto preliminare stipulato dal marito senza il suo consenso.
I. In merito alla prima questione, va precisato che i Giudici di merito avevano ritenuto che l’acquisto per usucapione del bene immobile, da parte del marito, in virtù di sentenza del Pretore del 1987, non avrebbe comportato l’acquisizione di tale bene alla comunione legale tra i coniugi in quanto si trattava di acquisto avvenuto a titolo originario, senza alcun apporto da parte della moglie, e, per di più, in virtù di un possesso iniziato anteriormente alla celebrazione del matrimonio avvenuta nel 1972.
Ebbene, accogliendo il motivo di ricorso dedotto dalla moglie, la sopracitata sentenza della S.C. ha osservato, alla luce del disposto dell’art. 177 c.c. comma primo lettera a) che:
“Effettivamente deve ritenersi, in conformità a quanto questa Corte ha già avuto modo di precisare (Cass. n. 14347/00, n. 2983/91 ), che gli acquisti di beni immobili per usucapione, maturata a favore di uno dei coniugi in regime di comunione legale, si estendano ope legis all'altro, in virtù della regola prevista dalla disposizione sopra citata, che contemplando, in via generale, tutti "gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio, ad eccezione di quelli relativi ai beni personali ", non distingue tra gli acquisti a titolo originario e quelli a titolo derivativo; sicchè, non rientrando tale ipotesi in alcune delle eccezioni, relative ai "beni personali", indicate dal successivo art. 179, il cui elenco è da ritenersi tassativo, non vi è alcuna ragione per escludere dalla comunione in questione gli acquisti a titolo originario, come quelli operati in virtù di usucapione, a nulla rilevando che gli stessi si siano verificati senza alcun apporto, economico o personale, dell'altro coniuge (sull'irrilevanza, in genere, della provenienza delle risorse, ai fini degli acquisti compiuti durante il matrimonio, v. Cass. n. 12439/93)”.
Ciò premesso la sentenza in esame ha tuttavia precisato, in tema di effetti dell’usucapione, che:
“il momento rilevante, agli effetti dell'acquisto ope legis, ai sensi della citata disposizione, del diritto di comproprietà del bene da parte del coniuge non usucapente, non è quello della pronunzia della sentenza, o di altro equivalente provvedimento, di accoglimento della domanda di usucapione, che ha natura meramente dichiarativa, bensì quello, del compimento, nella decisione accertato, del “tempus ad usucapionem” (previsto, per le diverse ipotesi, dagli artt. 1158, 1159, 1159 bis c.c.), vale a dire della maturazione del termine legale di ininterrotto possesso.”
In definitiva, quindi, ritenendo che il periodo ventennale di ininterrotto possesso, ex art. 1158 c.c., fosse maturato in costanza di matrimonio ed in vigenza del regime, introdotto nel 1975 della comunione legale, la S.C. ha statuito che:
“Gli acquisti di beni immobili per usucapione effettuati da uno solo dei coniugi, durante il matrimonio, in vigenza del regime patrimoniale della comunione legale, entrano a far parte della comunione stessa, non distinguendo l'art. 177, primo comma, lettera a) del cod. civ. tra gli acquisti a titolo originario e quelli a titolo derivativo. Ne consegue che il momento determinante l'acquisto del diritto "ad usucapionem" da parte dell'altro coniuge, attesa la natura meramente dichiarativa della domanda giudiziale, s'identifica con la maturazione del termine legale d'ininterrotto possesso richiesto dalla legge.”
II. Sulla seconda questione affrontata dalla sentenza in esame la S.C. ha precisato quanto segue:
“L'alienazione di un bene immobile in comunione legale tra i coniugi, ancorché diretta a procurare i mezzi per estinguere, anche parzialmente, debiti gravanti sulla comunione medesima, non può considerarsi atto di ordinaria amministrazione, rimesso alla iniziativa di uno solo dei contitolari, tenuto conto della sua attitudine a incidere profondamente sulla composizione del patrimonio comune. La serietà e l'irreversibilità delle conseguenze di una tale scelta, in coerenza con il principio della pari dignità tra i coniugi e del favore verso la conservazione dei beni comuni, cui è improntato il disposto di cui all'art. 177 c.c., comportano che la stessa non possa che essere rimessa alla comune volontà dei coniugi, con la conseguenza che l'atto dispositivo compiuto da uno solo degli stessi, in violazione dell'art. 180, comma 2, c.c., e non convalidato dall'altro, è impugnabile da quest'ultimo entro il termine di cui all'art. 184, comma 2, c.c..”1
Al contrario, quindi, di quanto stabilito dai Giudici di merito, che avevano ritenuto che il coniuge potesse alienare l’immobile in questione anche senza il consenso della moglie, in quanto la vendita aveva lo scopo di sanare i debiti gravanti sul patrimonio comune, la S.C., accogliendo anche in questo caso la tesi della ricorrente, ha stabilito che il contratto preliminare doveva essere considerato atto di straordinaria amministrazione; atto del quale essa aveva tempestivamente chiesto l’annullamento ai sensi dell’art. 184, comma secondo c.c..
La Corte di Cassazione, in conformità a propria precedente giurisprudenza (v. per tutte Cass. 21.12.2001, n. 16177), ha affermato come l’amministrazione ordinaria riguardi esclusivamente le attività rivolte alla conservazione e/o al godimento del bene, mentre l’amministrazione straordinaria deve essere identificata in quell’attività di gestione che comporta operazioni rilevanti da un punto di vista patrimoniale e/o sensibili rischi economici.
Appare con evidenza come l’alienazione di un bene immobile non possa essere ricompresa nell’ordinaria amministrazione di un bene comune, ed è irrilevante la sopracitata finalità di procurarsi i mezzi per estinguere debiti gravanti sulla comunione.
Il principio di parità tra i coniugi e, a maggior ragione, la disciplina della comunione legale, impongono quindi ad entrambi di dover stipulare il preliminare di vendita del bene immobile, con conseguente diritto del coniuge rimasto estraneo alla pattuizione di chiedere l’annullamento del preliminare ex art. 184 c.c..2
III. Si ricorda, infine, come con la di poco precedente sentenza n. 17952/2007 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, nell’ottica di una più efficace tutela del coniuge rimasto estraneo al preliminare, avesse affermato il seguente principio:
“stipulato il preliminare, nel momento in cui il coniuge promittente venditore si rende inadempiente e costringe il promissario acquirente all'azione d'esecuzione specifica, l'altro coniuge, che non abbia partecipato al negozio nè vi abbia prestato altrimenti il proprio consenso, è ancora contitolare del bene e su di esso legittimato ad esercitare i suoi poteri d'amministrazione congiunta; atteso l'effetto solo obbligatorio del preliminare, l'attività negoziale posta in essere dal coniuge promittente con l'impegnarsi ad alienare non ha prodotto ancora l'effetto di sottrarre il bene al patrimonio comune ed alla contitolarità su di esso d'entrambi i comproprietari, onde il coniuge rimasto estraneo al preliminare è ancora titolare d'una situazione giuridica inscindibile che lo rende litisconsorte necessario nel giudizio d'esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre.”
In tal modo risolvendo un contrasto giurisprudenziale relativo all’individuazione della posizione in cui viene a trovarsi il coniuge, nell’ambito dell’azione ex art. 2932 c.c., promossa dal promissario acquirente nei confronti dell’altro coniuge, con radicale nullità del giudizio che si sia svolto senza la presenza del primo, qualora non si sia proceduto all’integrazione del contraddittorio.
Entrambe le citate sentenze della S.C. appaiono quindi ragionevolmente orientate alla più ampia tutela del coniuge che non è stato coinvolto nella stipula del preliminare di vendita di un bene facente parte del patrimonio comune.

dr.avv.RE Alessandro
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