Sfratto per morosità : Cosa accade all'inquilino che non paga il canone di locazione ?

Per la legge italiana (Lg. del 9 dicembre 1998 n. 431) il mancato pagamento anche solo di un mese di affitto concede al proprietario la possibilità di “intimare lo sfratto per morosità”, cioè di avere un ordine del Tribunale per liberare la casa dall’inquilino che non paga. segue:

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La cauzione (è la somma di denaro che l’inquilino ha pagato al proprietario quando ha stipulato il contratto, di solito quantificata in tre mesi di affitto anticipato) non da la facoltà di evitare di pagare l’affitto (per tre mesi), perché serve alla fine del contratto come garanzia per eventuali danni alla casa. Non è possibile per l’inquilino neppure smettere di pagare l’affitto nel caso in cui il proprietario si rifiuti di effettuare i lavori di manutenzione necessari (eliminare l’umidità, sostituire l’impianto di riscaldamento che non funziona). In tutti questi casi è obbligatorio per l’inquilino continuare a pagare l’affitto ma chiedere l’intervento del sindacato o dell’avvocato per fare rispettare i propri diritti.

1) Ritirare e leggere sempre la posta spedita dal proprietario o tribunale
La prima regola per l’inquilino che non sta pagando l’affitto è ritirare sempre la posta che viene recapitata presso la casa in cui abita; nel caso in cui venga recapitata una cartolina è importante ritirarla presso l’ufficio postale. Se non si controlla la posta recapitata esiste il rischio che il procedimento di sfratto prosegua e l’inquilino si trovi “gettato fuori casa” senza capire cosa sia successo.

2) Intimazione di sfratto per morosità
Solitamente il proprietario fa recapitare una lettera spedita dal suo avvocato in cui si richiede il pagamento immediato della morosità; se l’inquilino non puo’ pagare è inutile rispondere. In seguito viene spedita una seconda lettera dal colore verde che contiene la convocazione in Tribunale (il termine giuridico è: “Intimazione di sfratto per morosità”) per l’udienza davanti al Giudice.
Quando l’inquilino riceve “l’intimazione di sfratto” puo` andare dal sindacato o dall’avvocato solamente se intende opporsi ad una accusa falsa. Ma se effettivamente non stà pagando perché non riesce, si puo` presentare in Tribunale anche da solo.

3) Come comportarsi durante l’udienza davanti al Giudice?
Il giorno della udienza l’inquilino si deve presentare in Tribunale nell’ora stabilita (ricordarsi di essere puntuali). Appena entrati in Tribunale è meglio chiedere informazioni per sapere il numero della stanza dove si tiene l’udienza. Trovata si dovrebbe aspettare di essere chiamati ma è meglio comunicare al Giudice che ci si è presentati.
Quando inizia l’udienza si deve spiegare al Giudice i problemi economici per cui non si è riusciti a pagare, si deve dichiarare che si è disposti pagare gli affitti arretrati, quindi l’inquilino deve chiedere al Giudice di concedere il “termine di grazia”; in questo modo il Giudice concede un tempo, di solito di tre mesi, per poter pagare e fissa una nuova udienza per verificare se effettivamente l’inquilino ha sanato la morosità.
Chiedendo il “termine di grazia” l’inquilino puo` allungare i tempi dello sfratto, altrimenti viene convalidato immediatamente. Durante la seconda udienza, se non si paga, il Giudice convalida lo sfratto e fissa il giorno della esecuzione, in cui l’inquilino dovrà lasciare libera la casa.

4) L’ esecuzione materiale dello sfratto
Circa due o tre settimane dopo l’udienza di convalida dello sfratto, l’avvocato del proprietario spedisce all’inquilino un documento chiamato “atto di precetto”. Tale documento ordina all’inquilino di lasciare libero la casa entro dieci giorni. Se l’inquilino non puo` uscire perché non ha trovato altra sistemazione, dopo circa un mese, arriva un’altra lettera di “avviso” dell’ufficiale giudiziario che comunica il giorno e l’ora in cui si presenterà per eseguire materialmente lo sfratto, liberare la casa e sostituire la serratura della porta d’ingresso.

A questo punto della procedura sarebbe meglio che l’inquilino si presenti a colloquio con l’assistente sociale o con il Sindaco per chiedere l’intervento del Comune. Durante il colloquio con l’assitente sociale è cosa buona dimostrare, anche attraverso documentazione, la condizione di disoccupazione o di cassa integrazione che ha impedito il pagamento dell’affitto, la presenza in casa di figli minorenni o persone malate e invalide. I Comuni, se vogliono, possono intervenire per aiutare a trovare un’altra casa, cercare un accordo con il proprietario, concedere un casa pololare oppure assegnare in via di urgenza un alloggio per un periodo determinato. Solitamente i Comuni dove governa la Lega Nord o la destra sono poco sensibili alle richieste degli sfrattati, specie se poveri o immigrati.

Nel giorno e nell’ora stabiliti l’Ufficiale Giudiziario si reca presso l’alloggio per sloggiare l’inquilino anche facendo l’uso della forza attraverso l’intervento della polizia o dei carabinieri. A questo punto sono passati circa sei mesi da quando è arrivata l’intimazione di sfratto e legalmente non esiste più nulla che si possa fare.

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