I Rischi della compravendita immobiliare- Le Residenze Turistico Alberghiere - Lottizzazione abusiva

«VOLEVO comprare un appartamento, ero convinto di comprare un appartamento. Di questa storia della RTA mi sono reso conto dopo, un paio di anni fa, quando è venuto fuori il caos». Questo ha ripetuto più volte C, imprenditore di Prato, ascoltato ieri mattina in tribunale a Massa come testimone d’accusa nel processo per la Residenza Turistico Alberghiera….

Quella di ieri è stata la seconda udienza: XY…….sono imputati di reato di lottizzazione abusiva, per aver frazionato e venduto ad uso residenziale l’immobile a destinazione alberghiera. …. sono imputati anche di truffa perché, inducendo in errore le persone acquirenti di 17 delle 34 unità abitative del complesso «sulla regolarità amministrativa e sulla natura di civile abitazione a uso esclusivo», si procuravano “ingiusti profitti” facendosi pagare in tutto 3 milioni e 213mila euro.

LA PRIMA udienza aveva avuto luogo il 12 gennaio. La prossima ci sarà il 27 aprile. Ieri 5 marzo 2010 di fronte al giudice monocratico ………, si sono costituiti quasi tutti gli acquirenti fra i quali VS ex deputato socialista

IL GIUDICE ha quindi dichiarato aperto il dibattimento, ascoltando il primo testimone d’accusa. C…. ha raccontato di essersi rivolto nel 2000 ad un agente immobiliare di Marina per acquistare un appartamento, da questi individuato nel complesso ….. (circa 30 metri, 160 milioni di lire). C…… ha ammesso che al momento della firma del contratto di fronte al notaio, il 2 giugno 2000, il notaio stesso e il venditore, C… per la F…. srl, gli fecero presente che si trattava di una struttura con vincolo decennale a RTA (Residenza Turistico Alberghiera) e che per questo il compratore diventava contemporaneamente azionista della D. per la gestione dell’immobile.
Ma ha insistito nel dire che era sua convinzione di aver comunque «acquistato un appartamento e non un albergo», nella sua piena ed esclusiva proprietà e disponibilità e di averlo poi usato come tale, arredandolo a suo gusto, intestandosi le utenze e partecipando alle assemblee condominiali. «Ero convinto che quella fosse una casa da vivere normalmente», ha ribadito C. agli avvocati della difesa che pure gli facevano notare che nel contratto di compravendita era citato il vincolo alberghiero.

Le RTA, sono strutture alberghiere alternative, sono composte da esercizi unitari dal punto di vista gestionale, aperti al pubblico, si collocano in strutture edilizie funzionalmente altrettanto unitarie. Come tali non possono essere considerate una sommatoria di unità abitative con destinazione ed uso autonomo tali da determinare una situazione analoga a quella di un normale condominio: l’immobile ubicato nella RTA è parte di un organismo edilizio unico ed indivisibile.

Il caso in esame illustra cone talvolta i Comuni rilasciano permessi a costruire le RTA con lo scopo di rivitalizzare economicamente la zona in cui sono ubicati. Insomma la struttura deve essere portatrice di un mercato dinamico . E’ chiaro che se l’utenza si rinnova continuamente le ricadute economiche saranno favorevoli. Se invece, abusivamente, le unità vengono utilizzate come residenze stabili l’economa generale viene rallentata: è evidente che uno soggetto stanziale consuma beni e servizi in quantità significativamente inferiore rispetto ad un turista.

Altro aspetto di rilievo attiene all’ambito fiscale. Come detto, spesso, queste transazioni vengono accompagnate dalla attestazione di voler destinare l’unità immobiliare a prima o seconda casa fruendo rispettivamente dell’ IVA al 4% o al 10%. A parere di alcuni uffici fiscali gli atti in questione sottintendono invece una “compravendita frazionata di struttura ricettiva” e come tali in sede di accertamento scontano l’Iva al 20% motivo per cui l’acquirente potrebbe patire le conseguenze relative alla differenza dell’ Iva evasa.

Insomma comperare una unità in una struttura attrezzata con piscine campi da tennies etc. deve mettere in sospetto ed indurre a maggiori approfondimenti facendosi coadiuvare da esperti della metaeria

Per altri rischi della compravednita immobiliare vedesi link sottoindicato

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