È possibile erogare un mutuo al condominio?

Alcuni giorni fa è stata divulgata una notizia di particolare importanza in merito all’erogazione di un mutuo ad un condominio nel comune di Sanremo. Sappiamo molto bene che la banca non rilascia prestiti a un condominio senza avere garanzie fideiussorie dagli stessi condomini o dall’amministratore ma grazie ad una società esterna che ha certificato la serietà delle parti in causa, tra cui il regolare versamento delle rette da parte dei condomini, il condomino in esame ha ricevuto il mutuo per eseguire lavori di ristrutturazione della facciata e altri interventi strutturali

Il mutuo e l’assemblea. A tal proposito si evidenzia che quando bisogna far fronte alle spese per la manutenzione periodica delle parti comuni e queste sono particolarmente ingenti è possibile stipulare un contratto di mutuo con una banca. Per stipulare un mutuo (ipotecario) è necessaria l'unanimità dei votanti in assemblea condominiale, a meno che i lavori non siano necessari per la ricostruzione o il miglioramento del bene comune: in tal caso, in sede di votazione, è sufficiente la maggioranza dei condomini, che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi di proprietà. Ciò ai sensi dell'art. 1108, ultimo comma, del codice civile, applicabile anche al condominio in virtù del richiamo operato dall'art. 1139 c.c.
In alternativa è anche possibile stipulare un mutuo (chirografario), quindi simile ad un prestito ad personam, che non prevede un'ipoteca sull'edificio, ma un'altra forma di garanzia, come ad esempio la stipula di un'assicurazione sulla casa. In questo caso è necessaria sempre l'unanimità dei votanti in assemblea. Anche la scelta della cifra da richiedere, del tasso d'interesse da applicare o della periodicità di rimborso delle rate, deve essere deliberata all'unanimità, per cui molte volte la pratica diventa lunga e difficile, per l'inevitabile difficoltà di trovare un accordo tra tutti i condomini. Le difficoltà aumentano con l'aumentare del numero dei condomini, per cui è più frequente che questa scelta venga fatta per lavori su piccoli condomìni.

Criteri generali delle responsabilità dei condomini. Le obbligazioni contratte verso i terzi da parte dell’amministratore, in forza di valide delibere, sono, conseguentemente, riferibili direttamente ai singoli condomini e, dunque, il terzo creditore del condominio può agire per ottenere la tutela dei suoi diritti sia nei confronti dell’amministratore, nella sua veste di legale rappresentante, sia nei confronti dei singoli condomini, sussistendo accanto alla legittimazione processuale dell’amministratore quella concorrente di ogni singolo condomino, configurandosi il condominio quale un ente sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini. Del resto, proprio per tale motivazione, il condominio non possiede un patrimonio autonomo comune. Premesso quanto innanzi esposto, con la riforma introdotta dalla legge 220/2012, di particolare importanza sono le norme dettate a questo scopo: l’art. 1135 c.c. e l’art. 63 disp. att. c.c.

• Per quanto riguarda, l’art. 1135, comma 1, è stato inserito il n. 4 che prevede che nel caso l’assemblea deliberi interventi di manutenzione straordinaria o innovazioni debba costituire “obbligatoriamente” un fondo speciale di importo pari agli stati di avanzamento lavori. È pur vero che l’art. 1135 cod. civ. non è dichiarato inderogabile dall’art. 1138 cod. civ., ma è altrettanto vero che il termine “obbligatoriamente” impone all’amministratore l’onere di recuperare la provvista ante esecuzione dei lavori; la delibera che consentisse una deroga all’amministratore per potere sottoscrivere un contratto d’appalto, non ottemperando al disposto di legge, sarebbe nulla poiché viola i diritti soggettivi dei singoli condomini. Sicché, stante la ratio della norma, finalizzata a tutelare il credito dei terzi, deve ritenersi che l’importo possa essere finanziato da un istituto bancario o garantito con fideiussione assicurativa, considerato che comunque potrebbero esservi condomini morosi;
• Invece, per quanto riguarda l’art. 63 disp. att. cod. civ., la norma in esame, riguarderebbe tutte le altre fattispecie di creditori del condominio, compresi ora anche coloro che vantano crediti extracontrattuali, considerato il testo normativo che, a differenza della sentenza delle Sezioni Unite (8 aprile 2008, n. 9148) , nulla distingue tra le tipologie di creditori. Questi devono escutere, in primis, i condomini morosi e solo, se insoddisfatti, possono aggredire il patrimonio dei condomini virtuosi. Il legislatore ha stabilito, altresì, che l’amministratore debba fornire, ai terzi creditori, il nominativo e il riferimento millesimale dei condomini morosi, ma si deve ritenere che, allorché in via sussidiaria, i terzi possano pretendere il pagamento del credito dai condomini virtuosi, l’amministratore debba fornire anche il loro nominativo.

Considerazioni conclusive. In virtù di quanto evidenziato dalle suesposte norme, si evidenzia che se il finanziamento è richiesto dal condominio e allo stesso erogato, tutti i condomini sono obbligati (secondo le regole precedentemente indicate) nei confronti della banca: in caso di mancato pagamento delle rate di mutuo da parte di alcuni, ne risponderanno anche gli altri

Avv. Maurizio Tarantino (condominioweb)

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