Prestito vitalizio ipotecario e tutela degli eredi del soggetto beneficiario

Con l’approvazione da parte della Commissione Finanze e Tesoro del Senato si introduce nel nostro ordinamento il “prestito vitalizio ipotecario” quale forma di finanziamento alternativa ai canali tradizionali.

Con l’approvazione da parte della Commissione Finanze e Tesoro del Senato si introduce nel nostro ordinamento il “prestito vitalizio ipotecario” quale forma di finanziamento alternativa ai canali tradizionali.
In base a tale prestito, il mutuatario conserva il vantaggio di non perdere la proprietà dell’immobile e, pertanto, di non precludere la possibilità per gli eredi di recuperare l’immobile dato in garanzia, lasciando poi a questi ultimi la scelta di rimborsare il credito della banca erogatrice ed estinguere la relativa ipoteca.
In particolare, si consente agli ultrasessantenni proprietari di un immobili di convertire parte del valore del bene immobile in denaro, per soddisfare le esigenze di liquidità, senza che gli stessi proprietari siano tenuti a lasciare la proprietà residenziale (che viene comunque posta a garanzia del finanziamento). Gli over 60, purché in possesso di un bene immobile possano richiedere ad istituto di credito o ad un intermediario finanziario l’immediata accensione di un finanziamento che è garantito con un’ipoteca dalla proprietà immobiliare di chi contrae il debito.
Nelle intenzioni del legislatore, questo istituto perseguirebbe lo scopo di “smobilizzare” il valore della proprietà fondiaria e di rispondere al soddisfacimento di bisogni diversi da parte della clientela (esigenze di consumo che comportano spese anche rilevanti, la necessità di integrare il proprio reddito ovvero di avere immediate disponibilità economiche e l’esigenza di supportare i figli nell’acquisto della casa di abitazione, attraverso il versamento del necessario anticipo in contanti).
L’istituto in esame si distingue, tra l’altro, dal contratto di mutuo mediante il quale un individuo prende a prestito da un istituto di credito una somma di denaro per acquistare un’abitazione e restituisce poi il prestito con rate periodiche. Attraverso il prestito ipotecario si consente, invece, a colui che è già proprietario del bene immobile di prendere a prestito un quantitativo di denaro a fronte del valore dell’abitazione, evitando di dover alienare la nuda proprietà. Le parti possono concordare le modalità di rimborso graduale degli interessi e delle spese, anziché corrispondere tali importi contestualmente alla scadenza del finanziamento. Si deve evidenziare, inoltre che su tale quota non è applicata la capitalizzazione annuale degli interessi.
Una particolare tutela è garantita verso gli eredi del beneficiario, qualora il proprietario non decida di rimborsare anticipatamente il finanziamento possono scegliere tra l’estinzione del debito nei confronti dalla banca, la vendita dell’immobile ipotecato oppure, in ultima ipotesi, l’affidamento della vendita alla banca mutuataria per rimborsare il credito. Vengono poi presi in considerazione alcuni eventi (morte del soggetto finanziato, il trasferimento in tutto o in parte della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia e il compimento di atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia a favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile) che possono dar vita al rimborso integrale del debito in un’unica soluzione. In questo modo si evita che, durante il periodo di finanziamento, il mutuatario possa alterare le condizioni iniziali alla base delle quali il finanziamento era stato concesso, nonché il valore dell’immobile in garanzia, potendo questi eventi ledere il diritto e la capacità del finanziatore a vendere l’immobile.
Più precisamente, nell’eventualità che, a distanza di dodici mesi dal verificarsi di una di queste condizioni, il finanziamento non venisse rimborsato, il finanziatore vende l’immobile al valore di mercato, valore che si decurta in misura pari al quindici annuo, sino al momento della vendita.
Ulteriore incentivo finalizzato all’utilizzo di tale istituto è rappresentato dalle agevolazioni fiscali per le operazioni di credito a medio o lungo termine. In particolare, l’operazione di prestito vitalizio ipotecario è esente dall’imposta di registro, dall’imposta di bollo, dall’imposta ipotecaria e catastale e dalle tasse sulle concessioni governative.

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Riccardo Cecatiello (Phd, Dottore di Ricerca)

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