Acquistare casa senza rischi. I mutui ed la soglia dell' usura. Aumenti improvvisi dei tassi

Il mondo dei mutui è sempre altalenante e ciò che vale oggi, non è detto sia facile da applicare domani. ne sa qualcosa chi ha vissuto gli aumenti del tasso variabile nel 2008 o chi si gode, da un anno e mezzo, l'euribor al minimo. non tutti sanno poi che le banche hanno un tetto massimo oltre il quale il tasso di interesse diventa usura

Come si calcola questo tetto di usura ?
L'indice non è fisso, ma varia a seconda delle condizioni generali. La banca d'italia rileva con cadenza trimestrale i tassi di interesse medi praticati per una serie di operazioni bancarie, fra cui anche i mutui, e in base a questi determina (aggiungendo un sovrapprezzo del 50%) i livelli che da non superare per non incorrere nel reato di usura
Gli ultimi dati diffusi a fine dicembre 2010 applicabili fino al 31 marzo 2011 indicano una soglia del 4,02% per i contratti a tasso variabile e del 6,29% per i prodotti a rata fissa; si tratta di valori storicamente bassi, perché ricavati nel terzo trimestre del 2010, un periodo in cui i tassi di mercato (euribor per i variabili e soprattutto irs per i fissi) viaggiavano su livelli minimi

Ma le banche potrebbero avere problemi se le cose cambiassero velocemente visti che il periodo in cui i tassi usurari vengono rilevati e quello in cui sono effettivamente applicati, possono passare dai 4 ai 6 mesi. In questo lasso di tempo può succedere di tutto

Per esempio, l'irs a 20 anni che serve come base per fissare la rata dei nuovi prodotti a tasso fisso è passato da un minimo del 2,7% a fine agosto fino al 3,73% di questi giorni. Se a questo valore si aggiunge lo spread – il margine di guadagno dell'istituto di credito credito, che può anche superare il 2% – ma anche le spese di istruttoria e di perizia, che concorrono a formare il tasso annuo effettivo globale (taeg) che vale ai fini del conteggio del tasso di usura, improvvisamente la soglia dell'usura può anche essere superata

Il pericolo inoltre cresce perché al taeg si sommano anche le spese per le assicurazioni contro eventi che impediscono il pagamento della rata del mutuo.
Per questo motivo l'acquirente di immobli che avesse contratto un mutuo deve prestare attenzione che la soglia non venga superata

In sintesi essendo il tasso d'usura variabile, lo stesso taeg al 4,5% sul variabile può essere legittimo durante un periodo e non esserlo in un altro, come quello che stiamo vivendo

Ma cosa succede se un taeg supera il tasso di usura? il contratto di mutuo rischia di diventare nullo per cui il mutuatario è legittimato a chiederne la riduzione del tasso al di sotto della soglia massima

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