Acquistare casa senza rischi. Non è garanzia sufficiente il privilegio dato dalla trascrizione del preliminare ex 2645bis cc

Il privilegio del promissario acquirente soccombe all’ipoteca della banca. Il privilegio immobiliare speciale che assiste il credito del promissario acquirente conseguente alla mancata esecuzione del contratto preliminare, regolarmente trascritto ai sensi dell’art. 2645 – bis del codice civile, è di grado inferiore rispetto all’ipoteca iscritta dalla banca che ha finanziato il costruttore poi dichiarato fallito: lo ha stabilito la recentissima sentenza della Corte di Cassazione resa a Sezioni Unite 1° ottobre 2009 n. 21045.

Il principio come espressamente enunciato dalle Sezioni Unite nella sentenza in commento è ricavabile dalla massima della sentenza : Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi del’art. 2775 bis c.c.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contrato preliminare trascritto ai sensi dell’art. 2645 bis c.c., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall’ultima parte dell’art. 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull’ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell’art. 2478 c.c. e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti.

Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell’immobile scelga (come nella specie) lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell’art. 72 della legge fall.), il conseguente credito del promissario acquirente (nella specie, per la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare), benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello del’istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull’immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice.

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