Acquistare e Vendere casa senza rischi. Regolarizzazione catastale da effettuare entro i 31 marzo 2011

Con il decreto mille-proroghe (il 225/2010, «Gazzetta Ufficiale» 303 del 29 dicembre 2010) viene disposto lo slittamento al 31 marzo 2011 (con possibilità dì ulteriore proroga) del termine per la regolarizzazione delle case "fantasma" (oltre due milioni), disposto dal comma 8, dell'articolo 19 del DI 78/10.

Prima fatttispecie
Regolarizzazione:immobili presenti sul territorio ma assenti dalle mappe catastali, individuati dall'agenzìa del Territorio in collaborazione con l'Agea (Agenzia per le erogazioni in agricoltura) mediante rilievi fotogrammetrici e incrociodei dati amministrativi delle due agenzìe. Gli elenchi sono stati pubblicati sulla «Gazzetta Ufficiale» a più riprese, e sono visibili sul sito www.agenziaterritorio.gov.it con gli identificativi catastali (comune, sezione, foglio e particella). Qualora gli obbligati non vi provvedessero, sarà la stessa Agenzia a determinarne la rendita presunta, anche tramite collaborazione con gli ordini professionali tecnici abilitati a operare negli atti catastali (ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, periti edili, agrari e agrotecnici),con spese a carico dei proprietari, oltre alle sanzioni per omessa denuncia.

Seconda fattispecie
Regolarizzazione: unità immobiliari censite che abbiano subito modifiche nella destinazione (da abitazione a ufficio o da magazzino a negozio) o nella consistenza (inserimento di un bagno prima inesistente o in aggiunta ad altro già presente, costruzione dì un locale sul terrazzo, formazione di veranda sul balcone, recupero di sottotetto), che influisca sull'ammontare della rendita, o fabbricati che abbiano perduto i requisiti di ruralità, tipologia
dì immobili questi ultimi, per i quali sono stati pubblicati anche gli elenchi sulla «Gazzetta Ufficiale».
Tuttavia, la regolarizzazione deve ovviamente riguardare anche l'aspetto fiscale dei redditi immobiliari, ai finì delle imposte dirette e lei, utilizzando la rendita proposta o accertata, risalendo alla data di ultimazione del fabbricato, utilizzando eventualmente le procedure del ravvedimento operoso (articolo 13, Dlgs 472/97).
Peraltro, poiché copia delle denunce catastali sarà trasmessa ai comuni di appartenenza dei fabbricati, sarà opportuno che gli interessati, provvedano alla regolarizzazione urbanistico edilizia, facilmente ottenibile se i fabbricati hanno destinazioni conformi con queIle dei Prg vigenti, presentando una Dia in sanatoria - come previsto dall'articolo 37 del Dpr 380/2001 -,versando una sanzione da 516 a 10.329 euro, generalmente applicata al minimo.

Terza fattispecie
Assenza di conformità perché l'area è compresa in zone di rispetto o soggette a vincolo ambientale. I proprietari potrebbero essere denunciati alla magistratura, con l'obbligo di demolizione dei manufatti, oltre al pagamento delle sanzioni penali previste dall'articolo 44 e seguenti del Dpr 380/2001.
Per questo motivo, probabilmente, una parte dei fabbricati fantasma non sarà mai spontaneamente denunciata, ma alcuni manufatti dì scarso rilievo (tettoie), saranno giustamente autodemolitì dai proprietari per evitare sanzioni e denunce.

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