Compra vendita immobiliare, rischi. Quando il promissario acquirente può sospendere il pagamento del prezzo

In tema di obbligazioni dell’acquirente d’immobili, il compratore può sospendere il pagamento del prezzo se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati.

Egli può inoltre far fissare dal giudice un termine, alla scadenza del quale, se la cosa non è liberata, il contratto è risolto con obbligo del venditore di risarcire il danno ai sensi dell'art. 1479 codice civile. Se, però l'esistenza delle garanzie reali o dei vincoli sopra indicati era nota al compratore, questi non può chiedere la risoluzione del contratto e il venditore è tenuto verso di lui solo per il caso di evizione.

A norma dell’art. 1483, codice civile, se il compratore subisce l'evizione totale della cosa per effetto di diritto che un terzo ha fatto valere su di essa, il venditore è tenuto al risarcimento del danno a norma dell'art. 1479. Egli deve inoltre corrispondere al compratore il valore dei frutti che questi sia tenuto a restituire a colui dal quale è evitto, le spese che egli abbia fatte per la denunzia della lite e quelle che abbia dovuto rimborsare all'attore. )

Il compratore che subisce evizione , nel caso che il titolo della evizione sia costituito dalla ipoteca, ha il diritto di rivalsa ex art. 2866, codice civile, norma secondo la quale "il terzo che ha pagato i creditori iscritti ovvero ha rilasciato l'immobile o sofferto l'espropriazione ha ragione di indennità verso il suo autore”.

In caso di fallimento del venditore, il curatore non soggiace all'obbligo di liberare l'immobile dell'ipoteca. In tale ipotesi, l’unico mezzo a disposizione dell’acquirente per rivalersi in nei confronti della venditrice è il pagamento del creditore iscritto e la conseguente azione di rivalsa contro la curatela, con annessa surrogazione legale nel credito.

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