Comprare casa all’asta

Vantaggi e svantaggi.

Da futuro acquirente di un immobile, hai deciso di valutare diverse soluzioni di acquisto? L’acquisto è determinato dalla necessità di una nuova abitazione dove vivere o per realizzare un investimento? Sappi che il mondo delle aste immobiliari è popolato da migliaia di annunci, tanti immobili da visitare, occasioni, rilanci, aggiudicazioni e grandi risparmi. Tuttavia, comprare casa all’asta oltre ad offrire tanti vantaggi, mette di fronte ad altrettante difficoltà.

Si prenda ad esempio la norma dell’art. 2922 c.p.c. e ss.
"In relazione al Testo Unico delle Disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 l’immobile viene venduto dal tribunale (cit): nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con tutte le eventuali pertinenze, accessioni, ragioni ed azioni, servitù attive e passive. La vendita avviene a corpo e non a misura ed eventuali differenze di misura non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo. La vendita forzata non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità."

Tanto basta per capire e comprendere perfettamente che per fiutare il buon affare nel mercato delle aste immobiliari, bisogna studiare con meticolosa attenzione le carte a disposizione ed essere estremamente accorti durante la visita del bene interessato.

Il buon senso presuppone quindi:

Che venga verificato lo stato di occupazione dell’immobile:
potrebbe facilmente accadere che l’immobile all’asta sia ancora occupato e quindi non disponibile. I casi maggiormente difficili sono quelli in cui il contratto di locazione sia stato stipulato prima del pignoramento. Tra i quali:

- Immobile occupato dal debitore
- Immobile occupato con contratto opponibile alla procedura esecutiva, quando cioè il contratto di locazione è stato
stipulato dopo la data del pignoramento
- Immobile occupato con titolo non opponibile, quando cioè è stato firmato un contratto di affitto prima della
procedura di pignoramento
- Immobile occupato senza titolo, quando l'immobile risulta occupato abusivamente
- Immobile occupato dal coniuge in virtù di provvedimento di assegnazione della casa familiare

L'ultima situazione sopraelencata potrebbe presentarsi come molto controversa e drammaticamente insidiosa perché il nuovo proprietario, prima usufruire del bene, potrebbe trovarsi costretto ad aspettare fino a nove anni, in attesa che il coniuge del debitore lasci l’immobile.

Per evitare queste incombenze bisogna analizzare la perizia e la certificazione notarile: un imprenditore o un privato cittadino che sia, non avrà mai tutti gli strumenti e le competenze adatte per farlo, pertanto dovrà ricorrere a professionisti specializzati per evitare gravi seccature e pessime soprese.

Vengano acclarati gli abusi edilizi in pendente:
A constatare la presenza di abusi edilizi è il CTU mediante una perizia tecnica che stabilisce un valore in base agli abusi da sanare. Nel caso di richiesta di sanatoria, tutti gli oneri saranno decurtati dal costo dell’immobile. Anche se il CTU rivela abusi all’interno della perizia tecnica è necessario ricorrere a un consulente esperto perché ci sono tanti casi di perizie imprecise o persone che travisandole hanno acquistato immobili con tante problematiche.

Ci si accerti che non siano presenti formalità pregiudizievoli incancellabili:
L’immobile potrebbe essere gravato da un fondo patrimoniale, ossia un istituto giuridico in cui vengono destinati beni mobili ed immobili per far fronte ai bisogni della famiglia. A questo punto il bene non può essere sottoposto ad esecuzioni forzata. Tale situazione potrebbe rivelarsi come una vera e propria mannaia per il nuovo proprietario.

Comprare casa all’asta è sicuramente economico ma...
Bisogna valutare l’acconto del 10% (da erogare con assegno circolare o con bonifico a seconda delle modalità dall’asta) necessario a presentare la propria offerta;
Sarà necessario considerare il lavoro svolto dal tribunale e da tutti i soggetti coinvolti (es. Custode, Delegato, Commissionario, ecc). Tali costi variano in base al singolo Tribunale ed alla tipologia di asta: ogni singola asta richiede impegno per la determinazione di questi costi, onde evitare dispendiose ed inaspettate sorprese;
Le spese generate dalle imposte di registro, catastali o IVA non potranno essere ignorate;
Inoltre, ci sono altre dispendiose variabili come il tempo impiegato per la ricerca degli annunci, della visita agli immobili, dello studio delle carte, delle aste non aggiudicate. Capiterà oltretutto di partecipare a udienze dove l’immobile è occupato, fatiscente, abusivo, ragion per cui la nostra presenza risulterà vana.
Insomma, per chi compra casa all'asta, è vero che il primo vantaggio riscontrabile sarà di carattere prettamente economico. E' ovvio che un immobile messo all’asta abbia un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato, tuttavia non sarà disponibile una valutazione esatta del possibile risparmio ottenibile. Il profitto che si potrà conseguire dipenderà molto dalla conoscenza del mercato immobiliare, dai lavori di ristrutturazione necessari e dalle possibili pendenze sull’immobile.


Comprare casa all’asta è trasparente?

Quando un immobile viene pignorato è necessario avviare le procedure di vendita all’asta. Il primo passo che viene compiuto dal giudice e relativo tribunale per le esecuzioni immobiliari è quello di nominare un perito. Il perito si occuperà di redigere una perizia tecnica sull’immobile. La perizia conterrà tutti i documenti sull’immobile in modo da garantire la massima trasparenza e l’abitazione in questo modo sarà analizzata a fondo.

Questo documento ufficiale permette di desumere il valore dell’immobile. All’interno dell’ordinanza inoltre verrà indicato il prezzo di vendita e il prezzo minimo di rialzo richiesto in asta. Inoltre le informazioni, essendo pubbliche, devono essere facilmente reperibili per ogni cittadino. Per analizzare le informazioni è importante collegarsi al Portale delle Vendite Pubbliche e conoscere a fondo l’immobile.

Parte del processo di trasparenza prevede anche la visita all’immobile. Per prenotare una visita sarà necessario farlo tramite il portale. La visita dell’immobile è uno step cruciale per evitare brutte sorprese, capire se l’immobile abbia bisogno di interventi di ristrutturazione e se l’abitazione sia allineata con i nostri desideri.

Ricapitolando. Se l'aggiudicazione del bene fallirà, non si subiranno perdite, la somma versata come cauzione acconto verrà interamente restituita dal tribunale alla conclusione dell’asta, se in presenza con la restituzione dell’assegno, entro qualche giorno con il riaccredito della somma su conto corrente, se telematica.
Se l'asta va a buon fine e ci si aggiudica il bene, avendo effettuato delle valutazioni preliminari non ci saranno sorprese. Diversamente, si presenteranno subito i primi problemi: le imposte che non erano state conteggiate o magari sono più alte del previsto, gli oneri di condominio arretrati e mai pagati, le irregolarità a Catasto (sanabili o anche insanabili). I guai potrebbero rivelarsi dietro l'angolo.


Come si partecipa alle aste immobiliari?

Le Aste alle quali si può partecipare, possono essere:

- Telematiche
- Cartacee

Naturalmente, gli iter procedurali delle suddette modalità varieranno e ci impegneranno in modo molto diverso.
Le aste in presenza prevedono che si presenti l’offerta cartacea in busta chiusa presso lo studio del professionista incaricato (Notaio, Avvocato, Commercialista indicato dal Giudice). L’offerta andrà depositata prima del giorno prefissato dell'udienza, si leggano con cura ed estrema attenzione le carte. A tal punto, il giorno stabilito per l’asta, ci si presenta per partecipare.

Se si tratta di asta senza incanto non è previsto rilancio sull’offerta per l’immobile. Questo meccanismo permette di non alzare in modo eccessivo il prezzo di vendita. Per partecipare all’asta bisognerà depositare un assegno circolare con il 10% del prezzo proposto a titolo di cauzione.

Nel caso di asta telematica la procedura risulterà nettamente più articolata e difficoltosa. L’offerta andrà recapitata in via telematica al tribunale: la documentazione da presentare sarà complicata da vagliare e la procedura farraginosa da seguire. Basterà una piccola imprecisione per non partecipare. Il giorno dell’asta, la gara si svolgerà in un aula virtuale, dove tutti i partecipanti potranno effettuare i loro rilanci.


Si può pagare con mutuo?

La risposta è si e no, gli istituti bancari non sono particolarmente chiari su tale tematica. Non è così semplice, all'atto della realizzazione si presenteranno mille difficoltà. La banca concederà il mutuo per l’acquisto di un immobile all’asta solo a chi avrà i giusti requisiti e alla fine le procedure di applicazione si riveleranno molto diverse dalle ordinarie. Gli aspetti da valutare sono troppi e di complicata comprensione, anche perchè i tempi per saldare il debito all'asta andranno dai 60 ai 90 giorni.

Purtroppo non tutte le banche offrono mutui per partecipare alle aste giudiziarie. Ogni tribunale e regione stipula particolari accordi con degli istituti di credito, che offrono questa possibilità in base all'analisi creditizia dell’investitore. Infatti, nonostante l’ipoteca sia attiva sul bene da comprare all’asta, le banche prediligono il rimborso delle rate del mutuo rispetto alla confisca del bene, in particolar modo se si tratta di immobili, che necessitano di un’elevata burocrazia per il recupero delle somme dovute dal debitore.


Conclusioni

Come osservato, il mondo delle aste giudiziarie è complesso da seguire e avere esperienza nel settore è importante. L’acquisto all’asta richiede una conoscenza delle procedure e la preparazione della documentazione a concludere la vendita. Il supporto di un trader esperto in materia o di un’agenzia specializzata che fornisca un servizio di consulenza nell'ambito delle aste immobiliari, si rivela vitale per ottenere assistenza adeguata durante il processo di preparazione della documentazione e di accompagnamento all'asta, considerando che i dettagli tecnici, burocratici e informativi previsti saranno particolarmente numerosi.

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Alessandro Criniti (Amministratore)

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