Compravendita immobiliare . A cosa prestare attenzione nell'acquisto di una casa, di un immobile? rischi, problematiche.

Non di rado un soggetto che occupa una cantina, una soffitta o altro spazio, li vende convinto (sbagliando) di avere il titolo di proprietà per il semplice fatto che il bene risulta iscritto in catasto. Il catasto è un ufficio inventariale-fiscale che non legittima la proprietà per cui l'unica salvezza è che il bene sia stato in fatto usucapito. La cassazione sulla questione ha assunto posizioni contrastanti oltre che aver delimitata la responsabilità del notaio

Partiamo dalla responsabilità del Notaio: sulla questione si è espressa la Suprema Corte:
Cass. Civ., sez. II, n. 2485/2007. Acquisto della proprietà per usucapione non accertata giudizialmente e responsabilità del notaio.
stabilendo che non incorre in responsabilità per negligenza professionale il notaio il quale, nell'ipotesi di vendita di terreni dei quali l'alienante assumeva di avere acquistato la proprietà per usucapione senza il relativo accertamento giudiziale, non abbia avvertito l'acquirente che l'acquisto poteva essere a rischio, ove nell'atto venga espressamente inserita una clausola dalla quale possa desumersi che l'acquirente era comunque consapevole di tale rischio.

Nella stessa sentenza la Cassazione perviene alla conclusione che non è nullo il contratto di compravendita con cui viene trasferito il diritto di proprietà di un immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per un tempo sufficiente al compimento dell'usucapione, ancorchè l'acquisto della proprietà da parte sua non sia stato giudizialmente accertato in contraddittorio con il precedente proprietario.

Il punto della questione.
Che valenza possiede la vendita di un bene immobile del quale l'acquirente si dichiari proprietario in forza di un titolo originario quale l'intervenuta usucapione, tuttavia non accertata giudizialmente? Secondo la tesi rigoristica (cfr. Cass. civ. 96/1996) una siffatta alienazione sarebbe viziata, dovendo indispensabilmente essere preceduta da una pronunzia giudiziale. Secondo un'altra teorica, cui aderisce la sentenza in commento, è ben possibile l'alienazione abbia ad oggetto un diritto, quello di proprietà, che si assume essere stato acquistato per usucapione, ancorchè questa non sia stata oggetto di accertamento definitivamente sancito da un pronunciamento di Giudice. Nello stesso senso cfr. Cass. 10372/2000.

Per altre info sulle cautele preventive da adottare in ipotesi di acquisto caso, vedi link.

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