Compravendita immobiliare: acquisti senza rischi di revocatoria fallimentare o ordinaria. Sentenza 21045/89

Le condizioni economiche in cui può ritrovarsi il venditore in questo particolare periodo congiunturale generano una situazione di rischio che può impattare pesantemente nella sfera dell'acquirente. Lo stesso infatti potrebbe perdere, in tutto o in parte, il prezzo impiegato per effettuare l'acquisto.

Quando a vendere è un'impresa, l'acquirente corre il rischio del fallimento del venditore. La possibilità di perdere il bene acquistato e tutto il denaro che si è speso è alta sia se il default avviene prima del rogito, sia se si verifica quando è già stipulato il contratto definitivo. I rischi però non mancano anche quando a vendere è un soggetto non imprenditore, specie in un periodo, come l'attuale, nel quale l'indebitamento personale può essere pesante e difficile da gestire. Senza arrivare al caso – patologico – della vendita del medesimo bene a due soggetti diversi, si pensi ad esempio alla vendita dell'immobile ipotecato o dell'immobile per il quale sia stata trascritta una domanda giudiziale nei registri immobiliari, quand'anche non un sequestro, un pignoramento o un altro tipo di vincolo.
E si pensi anche al caso in cui questi eventi accadano nell'imminenza della stipula del contratto definitivo oppure immediatamente dopo la firma, ma prima che il contratto venga trascritto nei registri immobiliari. Il legislatore in vero ha cercato con l’emanazione del Dlgs 122/2005 di fornire all’ acquirente una maggior sicurezza, specie nel caso in cui siano delle imprese a vendere e quindi colmare un netto divario di forza contrattuale tra i contraenti.
Si pensi alla facoltà di registrare e trascrivere il contratto preliminare (ex art. 2645 bis del codice civile ) e a quelle sulle garanzie dovute all'acquirente di immobili in corso di costruzione (fideiussione, capitolato, polizza decennale, frazionamento del mutuo etc). Anche il legislatore fiscale ha cercato di incentivare l’indicazione in atto del prezzo reale ( il “giusto prezzo”) agevolando la tassazione sulla base della rendita catastale appicando il c.d.. "prezzo-valore" , facendo cosi’ venir meno l’interesse a versare somme “in nero” e il venir meno delle conseguenze negative dal punto di vista civilistico (si pensi all’esigenza, in caso di contenzioso, di provare l'effettivo esborso ).
Tuttavia il mercato immobiliare non può ancora oggi dirsi sicuro: né per quanto riguarda l'acquisto delle case "sulla carta", ovvero in costruzione per le quali occorrerebbe individuare più stringenti garanzie a tutela dell'acquirente , né in relazione all'ultima fase della compravendita e dopo . Basti pensare che malgrado la ottima tutela data dal privilegio nascente dal citato art. 2645 bis , in caso di omissione del pagamento delle rate di mutuo da parte dell’impresa, anche dopo la cessione, la banca potrebbe far valere prima di tutti il proprio credito ipotecario posto a garanzia del proprio prestito .(sentenza Corte Cassazione sez.Unite del 7 luglio -1 ottobre 2009 n. 21045
Si riportano letteralmente le conclusioni della sentenza citata:

"CONCLUSIONI.
In conclusione, deve essere enunciato il seguente principio:
Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775 bis c.c.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell'art. 2748 c.c. e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga (come nella specie) lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 legge fall.), il conseguente credito del promissario acquirente, benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice."
sentenza Corte Cassazione sez.Unite del 7 luglio -1 ottobre 2009 n. 21045

vedi inoltre link di approfondimento www.realessandro.it

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