Compravendita immobiliare . Acquisto da impresa: Acconti . Riserva di nomina Rischi

Commento alla risoluzione ministeriale del 11 agosto 2009 n. 212/E

In primis la circolare ricorda che secondo la risoluzione del 1º agosto 2007, n. 187, è imponibile ai fini Iva la somma versata a titolo di caparra confirmatoria cui le parti abbiano attribuito la funzione, oltre che di liquidazione anticipata del danno da inadempimento, anche quella di anticipazione del corrispettivo a seguito dell'esecuzione del contratto. Pertanto, per esempio se la somma di 10.000 euro viene versata a titolo di caparra confirmatoria ed è inclusa dalle parti nel prezzo della cessione dell'immobile, deve ritenersi soggetta ad Iva.

Ciò premesso, rammenta ancor l'AdE l'art. 1401 c.c., il contratto da persona da nominare è quel contratto con cui una parte, lo stipulante, si riserva il potere di nominare, entro il termine legale di tre giorni o il diverso termine pattiziamente stabilito, un'altra persona come parte sostanziale del contratto; si riserva, in altri termini, di nominare chi deve acquistare i diritti ed assumere gli obblighi nascenti dal contratto.

La riserva di nomina genera, quindi, una parziale indeterminatezza soggettiva del contratto: il rapporto contrattuale, viene sì ad esistere tra le parti originarie (stipulante e promittente), ma è previsto che un terzo, individuato dallo stipulante con la dichiarazione di nomina, subentri in aggiunta o in sostituzione di quest'ultimo come parte sostanziale del contratto, acquistando retroattivamente i relativi diritti ed obblighi. Se il termine scade senza che alla controparte sia comunicata la nomina, il contratto si consolida in capo allo stipulante.

Con specifico riferimento al quesito posto, in linea di principio può ammettersi la possibilità di applicazione della procedura di variazione in diminuzione dell'Iva in caso di dichiarazione di nomina del terzo a seguito di stipula del preliminare.

Tuttavia, ai fini dell'applicazione della procedura di variazione in diminuzione dell'Iva ai sensi dell'art 26, secondo comma, del d.P.R. n. 633 del 1972, occorre verificare se, nel caso concreto, la dichiarazione di nomina sia effettuata nei termini e con le modalità previste dall'art. 1402 c.c., così da ritenere perfezionato un contratto per persona da nominare e, conseguentemente, prodotto l'effetto della sostituzione dell'originario contraente ex tunc.

Ai sensi dell'art. 1402 c.c., infatti, “la dichiarazione di nomina deve essere comunicata all'altra parte nel termine di tre giorni dalla stipulazione del contratto, se le parti non hanno stabilito un termine diverso”. In proposito, secondo la risoluzione del 29 aprile 1986 del Ministero delle Finanze, prot. n. 400649, non è configurabile un contratto per persona da nominare, ma un operazione di rivendita, quando “non è stato fissato un termine previsto per la nomina dell'effettivo acquirente... data la determinazione incerta e generica del termine, come quella apposta nell'atto in esame secondo la quale la dichiarazione di nomina doveva essere fatta «al momento della stipula del rogito definitivo di compravendita»”.

Tale orientamento si situa nel solco di una consolidata giurisprudenza, secondo cui il termine di tre giorni fissato dalla legge può essere modificato dalle parti, ma a condizione che il diverso termine sia certus an et quando, e “non faccia sorgere dubbio alcuno che l'adempimento prescritto dalla legge (nomina e comunicazione dell'identità del contraente) avvenga in un determinato numero di giorni o a scadenza fissa o in altro modo sicuramente determinato... sicchè, quando non abbia tali caratteristiche di certezza, la clausola stipulatrice del termine per la dichiarazione di nomina deve ritenersi inidonea a sostituire il termine di tre giorni stabilito dalla legge; e se l'indicazione del contraente non avviene entro questo termine, il contratto produce i suoi effetti tra i contraenti originari ai sensi dell'art. 1405 c.c.” (Cass. 26 maggio 2000, n. 6952).

Ebbene, se le parti hanno individuato il termine per la supposta dichiarazione di nomina del terzo ai sensi dell'art. 1402 c.c. “al momento del rogito notarile”, determinazione espressamente qualificata come “incerta e generica” dalla citata risoluzione prot. n. 400649 del 1986. Tale termine, a differenza di quanto affermato dall'istante, non si “trasforma” in un termine “certus an et quando”, se si considera che, nel medesimo contratto preliminare, il momento del rogito notarile non è determinato in un certo numero di giorni o in una scadenza fissa o mediante una sicura specificazione, bensì “alla consegna e comunque entro i trenta giorni dall'avvenuta comunicazione da parte della P.P.V. (parte promettente venditrice) della sussistenza delle condizioni per la consegna”.

L'Ade in questo caso è del parere che poiché nel caso concreto le parti hanno stabilito un termine del tutto incerto per la nomina del terzo, il contratto abbia comunque prodotto i suoi effetti fra i contraenti originari ai sensi del citato art. 1405 c.c. . Di conseguenza, non si ritiene applicabile nella fattispecie la procedura di variazione Iva di cui all'art. 26, secondo comma, del d.P.R. n. 633 del 1972.

Licenza di distribuzione:

INFORMAZIONI SULLA PUBBLICAZIONE

Ennio Alessandro Rossi

Responsabile account:
Ennio Alessandro Rossi (Responsabile di se stesso)

Contatti e maggiori informazioni
Vedi altre pubblicazioni di questo utente
RSS di questo utente