Compravendita immobiliare .Acquisto della Nuda proprietà di un immobile gravato da contratto di locazione commerciale. Disdetta ex art. 999

Il nudo proprietario, è tenuto a inviare disdetta del contratto commerciale in corso, risoltosi dopo cinque anni dalla morte dell'usufruttuario.

Il nudo proprietario – dopo l’estinzione dell’usufrutto e il consolidamento della piena proprietà in suo favore – diviene pieno proprietario e se intende disdettare il contratto di locazione “commerciale” in corso deve inviare per tempo una racc. RR comunicando la fine della locazione .
In questo caso, si fa applica l’art. 999 comma 1 del cc che così disciplina: Le locazioni concluse dall'usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto, purché contratte con atto pubblico o scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto.
In pratica i casi che si possono presentare sono due :
1- ove la scadenza naturale del contratto ad uso commerciale, ex art 27 e 28 della L.392/78, sia anteriore al termine quinquennale previsto dall’articolo citato, il proprietario deve inviare disdetta con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, 12 mesi prima della scadenza ; e cio' nel rispetto dell' art.28 della stessa legge .
2-Ove, la scadenza sia successiva al quinquennio, prevale l’articolo 999 c.1 che non prevede l’invio della disdetta, ma la automatica cessazione de contratto. (vedi Cass. 10.4. 2008, n. 9345. Gli ermellini così si esprimono : «la regola prevista dall'articolo 999 c.c. (secondo cui i contratti posti in essere dall'usufruttuario non possono avere una durata superiore al quinquennio successivo alla cessazione dell'usufrutto), vale in ogni caso e non può dirsi abrogata dalla legislazione successiva, in particolare dalla legge 392 del 1978. Questo perché mentre la cosiddetta legge sull'equo canone detta la disciplina "generale" dei contratti di locazione urbani, l'articolo 999 citato costituisce norma "speciale", in quanto diretta a disciplinare, con riguardo al tempo della cessazione dell'usufrutto, i contratti di locazione conclusi dall'usufruttuario».
Pare opportuno consigliare di inviare comunque una R.R. in cui si comunichi al conduttore che si è divenuti proprietari dell’immobile in seguito alla cessazione dell’usufrutto, e che il contratto scadrà al termine del quinquennio successivo alla data di consolidamento della piena proprietà, a norma dell’articolo 999 comma 1 del c.c.

NB : info sulle cautele da adottare in caso di acquisto di immobile vedi link

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