Compravendita immobiliare.Acquisto in Asta.Casi particolari. Si presenta uno solo o nessuno. La quota astata del famigliare è pari ad 1/3

Nelle aste si possono verificare casi particolari. Analizzia i piu' frequenti

Se in asta si presenta un solo concorrente alla vendita dell’immobilei l’unico offerente si aggiudica l’immobile posto in vendita al prezzo base stabilito dall’ordinanza di vendita aumentato per come previsto dal medesimo provvedimento del giudice dell’esecuzione ovvero dalla normativa a seconda della disciplina applicabile. L’aggiudicazione sarà, comunque, provvisoria nelle ipotesi di vendita con incanto, mentre nei casi di vendita senza incanto l’aggiudicazione fatta in udienza sarà definitiva. Se invece in sede d’asta non si presenta nessun offerente, di norma viene fissata una nuova vendita ad un prezzo base inferiore di ¼ rispetto a quello precedente. Delle nuove condizioni di vendita viene data pubblicità come per la ordinanza precedente. Non vi sono limiti prestabiliti per la riduzione del prezzo base nel caso di mancanza di offerenti, fintanto che permanga la volontà di tutti i creditori muniti di titolo esecutivo a procedere alla vendita e al pagamento delle relative spese di pubblicità. Se invece l’asta è composta solo da una quota le cose si fanno più articolate.
Analizziamo un caso pratico assai frequente : Acauda di debiti non pagati vengono notificati gli atti di pignoramento e poi, iniziata l’esecuzione a carico di un solo fratello A comproprietario per un terzo di un immobile.
Cosa succede alle quote di proprietà degli altri due fratelli B e C anche essi proprietari in ragione di un terzo?
Nella vendita all’asta senza incanto della quota di 1/3 appartenente a un fratello A di un appartamento in comproprietà altri due fratelli B.C il giudice puo’ decidere alla prima udienza, su istanza di B e C interessati all’acquisto della quota del fratello A , di mettere all’asta solo la quota di 1/3 di A e non l’intero bene. Nella successiva ordinanza il giudice puo stabilire che dopo la prima asta, se deserta, ci siano diverse offerte successive in altre diverse successive udienze al prezzo inferiore di 1/4 inferiore rispetto ad ogni vendita precedente. Se B e C comproprietari può essere che intendano partecipare ad una delle udienza finali quando il valore d’asta si è abbassato di molto . Tale prassi si presta però al rischio che uno dei creditori ritenendosi svantaggiato del possibile andamento dell’asta tendente a svilire il prezzo della quota pignorata ad A chieda al giudice la vendita dell’intero bene già alla seconda udienza.
Di fronte a tali perplessità occorre spiegare che nell’ambito delle vendite di quote di beni appartenenti anche a soggetti non debitori il Giudice dell’Esecuzione fissa un’udienza in cui devono essere invitati a comparire i comproprietari del beni non debitori al fine di dichiarare se siano o meno interessati ad acquistare la quota pignorata nell’ambito della procedura. In quella sede, ove tale disponibilità non venga manifestata dai comproprietari il Giudice può disporre la vendita della sola quota a cui potranno partecipare sia i comproprietari non debitori che altri soggetti eventualmente interessati.
Qualora non si pervenga alla vendita, o nella diversa eventualità che vi sia espressa istanza dei creditori, il Magistrato può disporre che venga instaurato un giudizio di divisione del bene in cui è possibile che si pervenga alla vendita dell’intero immobile con successiva divisione e assegnazione del ricavato. Comunque devesi segnalare che non è stabilito dalla normativa alcun numero di aste prestabilito prima del quale può essere disposto il giudizio di divisione così come non è prevista alcuna forma di “patteggiamento” del prezzo, fra B,C salvo che non si formi il consenso dell’ufficio e di tutti i creditori su un prezzo che i comproprietari sono disposti ad offrire per l’acquisto della quota.

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