Compravendita Immobiliare. Contratto preliminare per persona da nominare . Rischi legati allo scioglimento della "riserva di nomina "

Aspetti civili , e rischi fiscali .- E’ assai frequente che nell’introduzione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare il promissario acquirente prometta di acquistare per sé o per persona da nominare “al momento dell’ atto definitivo” o (dizioni similari) , esponendosi così a un grave rischio.

L'articolo in esame tratta del contratto preliminare c.d. “per persona da nominare”, terminologia molto utilizzata e con la quale parte promissaria acquirente si riserva la facoltà di nominare in un successivo momento, un soggetto che andrà effettivamente a stipulare l’atto notarile di acquisto. In sostanza il promissario acquirente per velocizzare i tempi conclude il preliminare riservandosi di riflettere per un certo tempo se intestare a sé, ad altra persona fisica o giuridica il bene immobile in questione .

La terminologia come sopra accennata pone delle problematiche relative all’imposizione indiretta la cui omessa osservazione può riservare sgradevoli sorprese (sotto il profilo economico) in relazione alle consolidate prese di posizione dell’ Amministrazione Finanziaria.

Ma andiamo per ordine:
Partiamo dal profilo civilistico: il contratto in oggetto è richiamato dai seguenti articoli del codice civile:
--articolo 1401: “ nel momento del contratto una parte può riservarsi la facoltà di nominare successivamente la persona che deve acquistare i diritti e assumere gli obblighi nascenti dal contratto stesso” ;
--articolo 1402: La dichiarazione di nomina deve essere comunicata all'altra parte nel termine di tre giorni dalla stipulazione del contratto, se le parti non hanno stabilito un termine diverso. La dichiarazione non ha effetto se non è accompagnata dall'accettazione della persona nominata o se non esiste una procura anteriore al contratto
--articolo 1403: La dichiarazione di nomina e la procura o l'accettazione della persona nominata non hanno effetto se non rivestono la stessa forma che le parti hanno usata per il contratto, anche se non prescritta dalla legge. Se per il contratto è richiesta a determinati effetti una forma di pubblicità, deve agli stessi effetti essere resa pubblica anche la dichiarazione di nomina, con l'indicazione dell'atto di procura o dell'accettazione della persona nominata.
--articolo 1404: Quando la dichiarazione di nomina è stata validamente fatta, la persona nominata acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal contratto con effetto dal momento in cui questo fu stipulato
--articolo 1405: Se la dichiarazione di nomina non è fatta validamente nel termine stabilito dalla legge o dalle parti, il contratto produce i suoi effetti fra i contraenti originari.

La legge fiscale attinge al codice civile tanto che l’articolo 32 del DPR 131/1986 (TU imposta registro) stabilisce, in linea con l’art. 1402 c.c.: “ La dichiarazione di nomina della persona, per la quale un atto è stato in tutto o in parte stipulato, è soggetta all'imposta in misura fissa a condizione che la relativa facoltà derivi dalla legge ovvero derivi da espressa riserva contenuta nell'atto cui la dichiarazione si riferisce e sia esercitata, entro tre giorni dalla data dell'atto, mediante atto pubblico ovvero mediante scrittura privata autenticata o presentata per la registrazione entro il termine stesso. Se la dichiarazione di nomina viene fatta nello stesso atto o contratto che contiene la riserva non è dovuta alcuna imposta. In ogni altro caso, nonché quando la dichiarazione di nomina non è conforme alla riserva o è fatta a favore di altro partecipante alla gara, è dovuta l'imposta stabilita per l'atto cui si riferisce la dichiarazione.”

La Giurisprudenza civilistica e tributaria occupatasi della questione si è espressa ponendo l’accento sul fatto che la nomina del terzo designato avvenga entro un termine “certus ad et quando”, quindi un termine che, pur superiore ai tre giorni dalla data di sottoscrizione del preliminare, sia chiaramente identificato al momento del preliminare stesso. Solo così sotto il profilo fiscale la nomina, ancorché avvenuta oltre i tre giorni ma comunque entro il termine preventivamente identificato come “certus”, non comporta alcun rischio di natura fiscale.

Viceversa, qualora il predetto termine non risultasse identificato con certezza del “se e quando” l’atto si esporrebbe al rischio di presunzione di un duplice trasferimento dell’immobile (nota bene: non un duplice trasferimento di preliminare, ma un duplice trasferimento dell’immobile): un primo trasferimento dal promittente venditore al promissario acquirente ed un secondo trasferimento dal promissario acquirente all’acquirente definitivo. Le conseguenze, ad evidenza, rischierebbero di essere economicamente dirompenti.

A riprova dell’assunto si tenga conto che l’amministrazione Finanziaria (risoluzione ministeriale 29.04.1986 n. 400649) ha ritenuto che la dicitura utilizzata nel preliminare di compravendita di nomina dell’acquirente “al momento dell’atto definitivo” fosse sicuramente indeterminata e quindi foriera della problematica di “doppio trasferimento” immobiliare sopra tratteggiata.

La Direzione Regionale dell’Emilia Romagna, con Risoluzione 9 maggio 2002, ha chiarito come l’Amministrazione ritenga fiscalmente legittima l’inserimento della clausola di “riserva di nomina” dell’acquirente nel preliminare, purché lo stesso preveda che la nomina avvenga entro un termine “individuato o facendo riferimento ad un giorno fisso del calendario, o, alternativamente, attraverso il riferimento ad un giorno tassativamente compreso tra due giorni fissi del calendario.” Peraltro, il concetto è stato recentemente confermato con la Risoluzione Ministeriale 11 agosto 2009, n. 212.



In conclusione si consigliano due semplicissime precauzioni :
1.-indicare una data di calendario precisa affinché nel preliminare vi sia scritto che “ il promissario acquirente promette di acquistare per sé o per persona da nominare entro il (data di calendario ) ”
2.-qualche giorno prima della data indicata al punto 1., procedere a registrare l’accettazione di nomina da parte della persona fisica o giuridica che si intesterà il bene immobile partecipando al rogito (art. 1402 seconda parte: La dichiarazione non ha effetto se non è accompagnata dall'accettazione della persona nominata o se non esiste una procura anteriore al contratto)
Vale sempre il consiglio di farsi assistere da professionisti del settore (intendendo come tali il commercialista ,l’ avvocato, il notaio)
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