Compravendita immobiliare. Cosa bisogna sapere prima di acquistare una casa . L'imposta sostutiva sul mutuo piena o agevolata

Decadenza benefici su acquisto prima casa: effetti sul mutuo ipotecario e sull’imposta sostitutiva

Come noto l’acquisto della prima casa beneficia di una imposizione agevolata ai fini dell’ imposta registro del 3% , mentre ai fini Iva l’ imposta ridotta è pari al 4%; in entrambe i casi in luogo dell’aliquota ordinaria del 10% ( applicabile per la seconda casa) . In caso di decadenza delle condizioni poste a base delle “agevolazioni prima casa” per quanto riguarda l’imposta di registro e l’Iva il soggetto si ritroverà a dover pagare rispettivamente una maggiore imposta del 7% o del 6% rispetto all’imposta ordinaria ( ossia imposta piena 10% dedotta quella applicata del 3% o del 4% ) , piu’ interessi e sanzioni del 30%
Se l’operazione originaria è soggetta ad Iva e la decadenza dipende dal fatto che l’immobile acquistato è accertato essere “di lusso “ la maggiore imposta limitatamente all’iva sarà del 16 % ( Iva applicabile 20% dedotta quella applicata del 4%)
Uguale sorte subisce il mutuo tal che il mutuatario che l’ ha chiesto sarà tenuto a corrispondere la differenza tra l'imposta sostitutiva “piena “ pari al 2% e quella pagata in misura ridotta (0,25%), oltre alla sanzione del 30% su quanto versato in meno ( pari allo 1,75%).
E' quanto disposto della AdE che già nella finanziaria 2008, è intervenuta a superare difficoltà operative in precedenza riscontrate, legata all'individuazione del soggetto nei confronti del quale si doveva procedere al recupero del maggior tributo.

Vale la pena di riepilogare nel dettaglio la situazione allo stato attuale :
1. l'aliquota ridotta, pari a 0,25% dell'importo del mutuo, si applica a condizione che la parte mutuataria renda nell'atto una dichiarazione attestante che si tratta di un finanziamento erogato per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili a uso abitativo, e relative pertinenze, per i quali ricorrono le solite condizioni per beneficiare dell'agevolazione "prima casa" (elencate nella nota II-bis all'articolo 1 della tariffa, parte I, annessa al Dpr 131/1986)
2. in caso di decadenza dall'agevolazione "prima casa", il soggetto che ha chiesto il mutuo è tenuto a corrispondere la differenza tra l'imposta sostitutiva liquidata con l'aliquota del 2% e quella già pagata in misura ridotta, oltre alla sanzione pari al 30% di questa differenza
3. l'ufficio competente a riscuotere la maggiore imposta sostitutiva e a irrogare la sanzione è quello presso il quale è stato registrato l'atto di compravendita con agevolazione "prima casa" e l'avviso di revoca deve essere notificato nel termine di decadenza di tre anni dal verificarsi dell'evento che ha comportato la perdita dei benefici medesimi.
L'imposta sostitutiva grava sull’importo del mutuo erogato . E’ stata introdotta dagli articoli 15 e seguenti del Dpr 601/1973 e si applica ai finanziamenti a medio e lungo termine (cioè con durata superiore a 18 mesi), in sostituzione delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali, nonché delle tasse sulle concessioni governative. Il versamento all'Erario viene effettuato da parte dell’ istituto di credito mutuante (soggetti passivi del tributo) sulla base di una dichiarazione da esso presentata all'ufficio delle Entrate, ma in fatto essendo a carico del mutuante i contratti di mutuo contengano specifiche clausole che consentono agli enti finanziatori ( in genere banche) di addebitare l'imposta sostitutiva ai soggetti beneficiari dei mutui medesimi.

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