Compravendita Immobiliare. Cose da sapere. A cosa fare attenzione. "agevolazioni prima casa ed ampliamenti successivi "

Agevolazioni prima casa ed ampliamento per intervenute esigenze familiari

La questione in oggetto si pone frequentemente e talvolta viene affrontata in maniera errata . Per capirne la portata analizziamo un caso che si presenta frequentemente . Il marito prima del matrimonio possiede un appartamento ereditato dai genitori ( pertanto escluso dalla comunione ). Contratto il matrimonio, con l’arrivo di nuovi figli , nasce l’esigenza di allargarsi . Il vicino vende l’appartamento contiguo ed i coniugi colgono l’occasione acquistandolo ed intestando il 50% a ognuno di essi , cosa sicuramente opportuna se l’acquisto è effettuato con i soldi di entrambi . Dato che un appartamento è di proprietà del marito ed il secondo acquistato è cointestato con la moglie pare ovvia la possibilità di eseguire senza intoppi gli interventi edilizi e il successivo accatastamento al fine di ottenere un unico appartamento , opportunità venuta ancor più in evidenza con l’entrata in vigore dell ‘ IMU che ha previsto l’ applicazione dell’imposta più leggera e detrazioni solo per la prima casa.
Ma quello che sembrerebbe un caso semplice, nasconde una realtà più complessa. .
Per riunire i due appartamenti in unica unità immobiliare, è necessario che le intestazioni dei singoli appartamenti siano identiche. Di conseguenza, nell’ esempio illustrato il marito dovrà cedere alla moglie la quota di metà dall’appartamento ereditato mediante stipula di un atto notarile, da registrare e trascrivere alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, e da volturare al Catasto. Successivamente bisognerà incaricare un tecnico professionista (geometra, ingegnere , architetto ) di predisporre un progetto edilizio per formare un solo appartamento organico, derivante dalla fusione dei due precedenti, progetto da presentare al Comune mediante una “DIA ” (dichiarazione di inizio attività, articolo 22 del Dpr 380/2001, Testo unico dell’edilizia e urbanistica). In seguito potrà eseguirsi la ristrutturazione ( per esempio, soppressione di una cucina , eventuale modifica della suddivisione degli spazi interni. ) Eseguite le opere edili, lo stesso tecnico dovrà presentare una denuncia di variazione , per la fusione dei due appartamenti, all’ufficio provinciale dell’agenzia del Territorio, con proposta di rendita utilizzando il programma Docfa (Documenti Catasto Fabbricati).
A partire dall’anno d’imposta successivo a quello in cui sarà realizzato il nuovo appartamento, si pagherà l’IMU pro-quota e si potranno godere le detrazioni IMU massime per l’abitazione principale .
L’operazione và impostata preventivamente oltre che dal tecnico anche da un notaio o commercialista per evitare che la cessione del 50% dal marito alla moglie venga considerata “ elusiva “ (cioè concepita appositamente per pagare meno tasse ). Si dovranno documentare i trasferimenti di denaro (norme sul riciclaggio) , e verificare che dall’unione non derivi una superficie superiore a 240 mt. tale da determinare una abitazione di lusso (ex art. 6 dm 69). L’operazione di cessione dal marito alla moglie del 50% della casa ereditata ed il conseguente pagamento dovrebbero risultare reali anche per ragioni civilistiche. Il pagamento simulato dalla moglie al marito attuato artificiosamente “ facendo girare i soldi sui rispettivi conti correnti “ corrisponderebbe ad un reale “impoverimento “ del patrimonio di quest’ultimo che potrebbe risultare svantaggiato in caso di futura separazione o divorzio.
Come si può constatare l’operazione non è così semplice come in un primo momento potrebbe sembrare ; pertanto và opportunamente pianificata con l’ausilio di professionisti esperti.


Inquadramento giuridico connesso
Agevolazioni ''prima casa'' si estendono all'ampliamento della casa
Il regime agevolato previsto per l'acquisto della 'prima casa', consistente in un'imposta di registro nella misura del 3% e un'imposta ipotecaria e catastale in misura fissa, si applica anche all'atto con il quale un soggetto, già titolare di un immobile ubicato nel territorio nazionale acquistato fruendo dell'agevolazione c.d. 'prima casa', proceda all'acquisto di un'ulteriore porzione immobiliare per l'ampliamento della c.d. 'prima casa'.
E' quanto precisato dall'Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 25 del 25 febbraio 2005.

Per altre info sulle cautele da adottare quandi si acquista casa vedi link.

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