Compravendita immobiliare. Cose da sapere prima di acquistare o vendere una casa. Carenza di liquidità. Alternative possibili

Oltre la classica compravendita appare utile analizzare altre fattispeci contrattuali di indubbio interesse. Quali la Vendita a rate, il patto di riscatto, il patto di retrovendita.

Con vendita a rate: (può interessare sia il venditore che fatica a vendere, sia il compratore che fatica ad ottenere un mutuo per comperare )
Come funziona ? Nella vendita a rate e non, con riserva di proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa solo con il pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna (art. 1523 c.c.). Se il compratore non paga, alle scadenze pattuite, le rate del prezzo, il venditore può ottenere la risoluzione del contratto. Non può però ottenerla per il mancato pagamento di una sola rata che non superi l'ottava parte del prezzo,nonostante ogni patto contrario. Risolto il contratto il venditore esigerà la restituzione delle cosa, ma dovrà a sua volta restituire le rate già riscosse, salvo il diritto a trattenerne una quota a titolo di compenso per l'uso che il compratore ha fatto della cosa.


Con patto di riscatto (interessa in genere al venditore in difficoltà economica per realizzare liquidità immediata )
come funziona ?:Il venditore è indotto a vendere per realizzare denaro liquido, ma spera di avere, entro un certo termine, la somma necessaria per farsi restituire la cosa venduta. Se la condizione si verifica ha effetto retroattivo. L’esercizio del diritto di riscatto è sottoposto a un breve termine di decadenza ( 5 anni per i beni immobili).
Non bisogna utilizzare questo istituto come forma “ surrettizia “ di garanzia di un debito . Rossi non ha i soldi per restituire un suo debito verso Bianchi e cosi’ cede “a garanzia “ cede lui il suo immobile simulando che lo stesso “Bianchi” sia un normale acquirente . Detto contratto è nullo.A tal fine secondo la Giurisprudenza occorre analizzare lo scopo concreto del negozio : se è quello di garanzia o quello effettivo di trasferimento; ossia se il negozio reale è “ un patto commissorio” quindi è nullo o una effettiva compravendita ( in tal caso lo scopo pratico consiste solitamente in un’acquisizione diretta del godimento e del rischio della cosa.)
Per essere più profondi: per la Cassazione quando le parti regolano i propri interessi prescindendo da questi due elementi (godimento e rischio) il trasferimento della proprietà è attuato per fini di garanzia. Il “sospetto “ può nascere quando si riscontrano delle clausole per cui l’acquirente viene esonerato da ogni rischio inerente il bene nei confronti dei terzi ; oppure in presenza del patto di “retro-comodato” del bene con cui l’acquirente contestualmente retrocede il godimento del bene al venditore.

Patto di retrovendita
Diversa dalla vendita con patto di riscatto è la vendita con patto di retrovendita,con questo patto il compratore si obbliga nei confronti del venditore a ricedergli il bene in un secondo momento. In questo caso non basta la semplice dichiarazione del venditore per riacquistare il bene, ma serve un ulteriore negozio di trasferimento, in cui oltre alla volontà del venditore c'è quella del compratore. Il patto di retrovendita ha la stessa funzione di un contratto preliminare, con il patto di retrovendita le parti si vincolano reciprocamente a stipulare un nuovo negozio di vendita. Nel caso in cui il compratore non volesse ritrasferire il bene, il venditore può agire in via esecutiva e ottenere (ex art 2932 c.c.) una sentenza costitutiva che produce gli stessi effetti del contratto che si sarebbe dovuto porre in essere.

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