Compravendita immobiliare . Il Notaio è garante dell’atto ? O la sua garanzia soffre di limitazione ? Dipende !

Chi scrive è un tenace difensore della figura del Notaio, per nulla attratto dal populismo imperante che vorrebbe limitarne la portata.

Il Notaio che lavora con professionalità è una risorsa e può evitare alle parti molti guai conferendo la certezza della titolarità dei diritti e garanzia della ordinata continuità delle trascrizioni. Se le compravendite passassero nelle mani di pressappochisti “ liberisti dell’ ultima ora “, la titolarità della proprietà immobiliare perderebbe in certezza, diverrebbe un ingestibile ginepraio cui conseguirebbe un sicuro danno sociale per i soggetti, la collettività, l’economia.
Però , c’è un però.
Almeno in tema di compravendita immobiliare, sarebbe utile spiegare al pubblico che Il notaio non è un "super-garante" dell'atto ; se cosi fosse non si spiegherebbe come mai i Tribunali sono “carichi” di controversie immobiliari , molte instaurate dopo la esecuzione del rogito. .
In fatto la questione è più complessa e non è riducibile alla mera diligente esecuzione formale dell'atto, alle corrette ricostruzioni anche ventennali o alla corretta effettuazione di visure ipo-catastali , o ancora alla mera indicazione degli estremi del tipo di autorizzazione edilizia sottostante ( salvo far dichiarare in atto al venditore, su sua responsabilità , la regolare conformità urbanistica che spesso poi si scopre non essere così “conforme “ )
In fatto il cliente ha delle aspettative dal Notaio , delle attese che erroneamente ( per comprensibile ignoranza ) pone a carico del professionista tanto è che rimane deluso se dopo il rogito emergono vizi o altre questioni non preventivate. Quotidianamente chi opera nel settore immobiliare, annota lamentele del genere :" ma come pensavo che rivolgendomi ad un Notaio non avrei avuto nessun problema .. ", oppure: “ma come il Notaio non mi aveva avvisato che quella ditta era sull’orlo del fallimento”, oppure “ ma a questa verifica non doveva pensarci il notaio ? “ etc. .
Se l'obbiettivo è quello di spendersi come “pubblici ufficiali “ anche tutori del compratore , notoriamente parte debole, c'è molto di più' da verificare . Per dare sufficiente certezza non servono generiche campagne di valorizzazione corporativa, ma sarebbe meglio spiegare all’acquirente-cliente i limiti di operatività della propria seppur qualificata prestazione e chiarire al cliente ignaro della materia immobiliare che il Notaio arriva "fin qui" ; e per fruire di una maggiore sicurezza dell’affare , se vuole stare tranquillo deve rilasciare al Notaio stesso o altro professionista della materia (avvocato, commercialista, geometra) un chiaro incarico extra, in forza del quale in primis si dovrà verificare previo accesso fisico in loco che la situazione fattuale corrisponda alle planimetrie allegate alla prima licenza (rilasciata dal Comune) e alle eventuali successive varianti autorizzate o sanate per effetto di condono edilizio (poco rileva invece il catasto che ha solo una valenza fiscale e il cui allineamento ala situazione fattuale non desta problema).

• Per fare per altri esempi fra mille l’attività extra dovrebbe estendersi alla verifica della solvibilità del venditore; se impresa bisognerebbe analizzare oltre la visura camerale, i bilanci societari i verbali di approvazione, le note integrative ,le relazioni di sindaci ; verificare eventuali insolvenze e protesti ; e ancora semplificando in caso di prelazione agraria è assolutamente rilevante verificare la esatta identità degli aventi diritto (con l'aiuto di un geometra) ed la loro residenza aggiornata tal che vengano espletate correttamente le procedure di prelazione ( pena la nullità della notifica ed il rischio del retratto ) ; e ancora riscontrare se in fatto non si tratti di una residenza turistico alberghiera mascherata con sottoschede di civile abitazione (A/2) ; e ancora, procedere ad una attenta ricostruzione genealogica se il bene proviene da donazione o successione (lavoro certosino ed impegnativo se la famiglia originaria si è dispersa) ; si dovrebbero seguire precisi approfondimenti in caso di separazioni in corso o decesso di coniuge (la casa potrebbe finire al coniuge assegnatario con prole, o al coniuge anziano superstite ricoverato, in forza di un diritto non trascritto), si dovrebbe consigliare i contenuti da inserire in una polizza decennale per vizi post-rogito degna di questo nome (le polizze assicurative scarne che le imprese di costruzione consegnano, solo quando obbligate, a rogito sono generalmente obbrobriose e scarne)- Molto importante invece che il compratore venga assistito nella formulazione di una buona polizza a tutela dei vizi gravi se si potessero manifestare a distanza di tempo dall’acquisto .
Insomma delle due l'una: o il Notaio fà il Notaio e allora deve spiegare che non
"garantisce tutto" oppure garantisce in maniera ampia facendo anche il consulente dell’acquirente in forza di un chiaro mandato extra e pretendendo giustamente per la prestazione aggiuntiva una maggior onorario.
Il problema è essere chiari circa le prerogative proprie del Notaio ( che potrebbe scegliere di mantenersi equidistante e distaccato limitando la sua valida prestazione al minimo di quanto impostogli dalla legge e dalla giurisprudenza) e quello che si dovrebbe accertare "oltre" perché il cliente-compratore possa dormire sonni tranquilli , quell’ “oltre “ cui potrà provvedere il notaio con un incarico ad hoc, oppure un altro professionista.
A prescindere da quanto sopra, un notaio capace al pari di un avvocato potrebbe
redigere un atto con mille tutele e mille garanzie che senza un’ attività preventiva potrebbero rimanere lettera morta , ossia solo sulla carta, visto che il compratore potrebbe ritrovarsi nella frustrante condizione di non aver speranze di rivalsa nell’ intraprendere una causa costosa, lunga ed incerta . Per cui il professionista dovrebbe indurre il cliente a fare le dovute verifiche (tutte ) ed adottare prevenzioni , prima di assumere impegni.
Al riguardo si pensi ad un venditore di immobile che dopo la cessione dell’unico bene divenga nulla tenente; quale rivalsa seppur sostenuta dal buon diritto potrà essere fruttuosa? Oppure se l’impresa venditrice dopo il rogito cessa l’attività e procede alla sua cancellazione presso il Registro delle Imprese , quale rivalsa potrà effettuare il cliente che dopo il rogito ha riscontrato gravi infiltrazioni o cedimenti strutturali ? ( giurisprudenza recente stabilisce che non si puo’ aggredire un impresa “defunta” come appunto risulta essere una società estinta)
O ancora se quell’impresa costruttrice estinta al registro imprese non avesse assolto a tutte le opere di urbanizzazione imposte dal Comune , sà il cliente che rischierà di pagarle lui pena il mancato rilascio del certificato di agibilità?...e molto altro ancora .
Insomma il notaio di qualità ( e chi scrive ne ha incontrati ) si distingue non perché faccia corrette visure catastali o ipotecarie ( questa è acqua calda ) ma perché è competente e trasparente specificando in maniera dettagliata al cliente la gamma degli accertamenti preventivi più rilevanti che sarebbe opportuno espletare diversi da quelli che parimenti importanti competono al suo Ministero.
Una volta ben consigliato competerà al cliente scegliere il da farsi assumendosi consapevolmente le Sue responsabilità .

Per verificare l'elenco dei rischi cui è soggetta la compravendita immobiliare vedi link di approfondimento

Licenza di distribuzione:

INFORMAZIONI SULLA PUBBLICAZIONE

Ennio Alessandro Rossi

Responsabile account:
Ennio Alessandro Rossi (Responsabile di se stesso)

Contatti e maggiori informazioni
Vedi altre pubblicazioni di questo utente
RSS di questo utente