Compravendita immobiliare. Patto di riservato Dominio . Vorrei comperare una casa ma non ho i soldi. Come fare ?

Nel diritto italiano, la vendita con patto di riservato dominio, o vendita con riserva della proprietà è un contratto con il quale l’acquisizione del diritto di proprietà è subordinata a una condizione sospensiva, ovvero il pagamento dell’intero prezzo pattuito dalle parti in causa, regolato ai sensi dell’articolo 1523 del codice civile.

Questo genere di contratto è molto comune in caso di pagamento a rate e comunque in tutti gli accordi in cui il compratore può godere del proprio acquisto prima dell'esborso pattuito con il venditore. Il compratore assume i rischi relativi all'eventuale danneggiamento o perimento dell'oggetto ma la proprietà effettiva, l'effetto cosiddetto traslativo della vendita, non gli viene garantita fino all'ultimazione del pagamento al venditore. Il venditore in caso di mancato o ritardato esborso totale pattuito, ha diritto a riprendersi l'immobile tramite risoluzione del contratto qualunque sia la cifra già pagata dal compratore. Il venditore non può comunque pretendere alcun diritto di risoluzione se il pagamento rateale è regolare e se il compratore manca il pagamento di una sola rata, che non deve comunque superare un ottavo del prezzo stabilito (L.C.C. 1º gennaio 1999, n. 1525). Il “ patto di riservato dominio” rappresenta un diritto reale di garanzia accordato al venditore, mentre si deve tassativamente escludere che l'effetto traslativo possa verificarsi prima del completamento del pagamento con l'ultima rata.
Il patto di riservato dominio ben si adatta ad essere utilizzato nelle vendite immobiliari (edifici, appartamenti, terreni ) ed in questi casi può addirittura essere trascritto immediatamente.
Il venditore potrà sempre opporre questo diritto gravante sul bene e nulla potrà il creditore del compratore che volesse indurre quest’ultimo alla vendita per soddisfare i propri diritti sempreche ovviamente se la data della compravendita risultasse anteriore al tentativo di pignoramento . In caso di inadempimento, il venditore non è obbligato alla risoluzione del contratto.Questo potrà richiedere il regolare pagamento delle rate mancanti ed agire esecutivamente sui beni del compratore o, in difetto, sul bene stesso oggetto di riservato dominio. Il venditore ha comunque diritto a risolvere il contratto a meno che l'azione esecutiva sia stata esercitata anche sul bene oggetto del riservato dominio. Tale azione legale, infatti, prevede un'implicita rinuncia alla proprietà del bene in questione, altrimenti tale risoluzione non avrebbe né senso (si agirebbe contro se stessi) né valore esecutivo, integrando tale azione legale una azione reale mobiliare qualificata come azione di restituzione in seguito a risoluzione. L'obbligo di restituizione del bene, infine, consegue allo scioglimento del contratto, poiché la messa in atto del diritto di riservato dominio implica la risoluzione del contratto stesso. Il venditore in tal caso è obbligato alla restituzione delle rate già pagate, salvo riconoscimento da parte di un giudice del diritto di risarcimento per danni all'oggetto in questione o per indennità. Il giudice può comunque stabilire la restituzione delle rate solo parziale o un equo compenso per l'utilizzo della cosa oltre al risarcimento del danno (L.C.C. 1º gennaio 1999, n. 1526).

Per l'adozine di opportune cautele. vedi link di approfondimento.

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