Compravendita immobiliare . Pericoli, Rischi legati alla soggettività del venditore e al suo stato di salute economica

Operare una tranquilla compravennita impone di precostituirsi valide garanzie preventive indirizzate a "proteggere " l'acquirente in tre diverse situazioni di rischio: 1-vendita dello stesso immobile a due o più acquirenti; 2-trascrizioni od iscrizioni pregiudizievoli; 3-fallimento del venditore

Il primo caso si ha quando il proprietario dell'immobile prometta di vendere prima a Caio, poi a Sempronio, poi a Tizio, etc. Si tratta certo di ipotesi non facile, però certo non impossibile.
In questa ipotesi, il promittente acquirente rischia di perdere l'acconto versato (normalmente di alcune migliaia di euro) senza poter addivenire all'acquisto della casa.
Occorre a tal fine costituire una specie di "prenotazione" dell'acquisto per far fa sì che il primo che ha fatto la prenotazione vinca il conflitto con gli altri promittenti acquirenti e possa legittimamente richiedere la stipula del rogito definitivo.
Il secondo caso si ha quando tra la data del preliminare e quella del rogito vengano iscritti o trascritti gravami pregiudizievoli. Il promittente acquirente sulla base di un preliminare dovrà istituire un privilegio speciale sull'immobile e pertanto potrà soddisfare ogni suo credito su di esso con priorità su tutti gli altri creditori ipotecari o chirografari (cioè privi di qualsiasi priorità).
Il terzo caso si ha quando il venditore (qualora si tratti di imprenditore) fallisca nel periodo compreso tra la data del preliminare e quella fissata per la vendita. In questo caso, il curatore del fallimento avrà due possibilità: dare esecuzione al contratto (e quindi trasferire al promittente acquirente l'immobile e riscuotere l'intero corrispettivo), oppure risolverlo (cioè sciogliersi dal contratto). Se nella prima ipotesi nessun problema si crea per il promittente acquirente, nel secondo, se non è stata adottata nessuna cautela egli diviene creditore del fallimento, andando a concorrere con tutti gli altri alla distribuzione dell'attivo (e quindi, nella maggior parte dei casi, non ricaverebbe nulla). Dovrà invece cautelarsi affinchè possa precostituirsi un privilegio speciale e, pertanto, venir "privilegiato" (pagato per primo, con precedenza) rispetto agli altri, con ottime probabilità di riottenere una gran parte di quanto versato a titolo di caparra.
Per adottare le opportune cautele va da sè che occorre farsi assitere da operatori specializzati

A tal fine vedi link di riferimento.