Compravendita immobiliare . Rischi. Conflitti da evitare .cosa sapere. sent. 11744/2012

Le clausole del preliminare non riportate nel definitivo, talvolta sopravvivono . Cassazione 11.07.2012 n. 11744 Le clausole del preliminare non riportate nel definitivo non sempre si intendono superate da nuovi accordi presenti nel contratto di compravendita . In caso di controversia spetterà al Giudice stabilire se questi patti possono dirsi ancora vigenti seppure non riportati nel rogito notarile .

La giurisprudenza fin ora era orientata in modo prevalente nel ritenere che se «al contratto preliminare, sia seguita la stipula del definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che le parti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva.
La sentenza citata nel titolo rimescola la questione e pertanto merita di essere commentata e ragionata.
Nel contratto preliminare, proprio per la sua funzione “preparatoria”sono presenti una serie di clausole e accordi particolari alcuni dei quali non interessano il definitivo e che pertanto vengono superati con la stipula del rogito notarile ; altre clausole presenti nel preliminare sono riportate nel contratto definitivo in quanto anticipano il contenuto di quest'ultimo contratto.

Da quanto sopra si può evincere pertanto che risponde anormalità il fatto che non tutto il contenuto del preliminare venga riversato nel definitivo.

Talvolta ,però, accade che nel passaggio dalla stipula del preliminare alla sottoscrizione del definitivo alcune clausole che le parti avrebbero voluto far sopravvivere al preliminare si “perdano” oppure , più chiaramente non vengono riportate nel definitivo.

I motivi di questa discrasia può dipendere da numerosi fattore: è possibile che le parti abbiano deciso di regolarsi in modo diverso, (con un nuovo accordo diverso da quanto stabilito nel preliminare), così come è possibile che il Notaio incaricato della stipula del contratto definitivo decida improvvidamente " a testa sua " di non riportarle nel contratto definitivo.

Se la clausola omessa era ritenuta importante per una delle parti sorgerà contenzioso per stabilire se dette clausole presenti nel preliminare ma non nel rogito siano o meno ancora valide per i contraenti. Spetterà al giudice, in questo caso, stabilirlo.

Ma perchè un soggetto che vuole solo comperare in tutta serenità deve essere coinvolto in queste liti ?

Meglio prevenire queste situazioni appoggiandosi ad un esperto.
Per questo e altre preventive cautele da adottare, vedi link