Compravendita Immobiliare. Rischi da evitare. Revocatoria. Importante conoscere il profilo patrimoniale del venditore

Per allontanare i rischi di revocatoria vale la pena chiedere, fra l'altro, al venditore di consegnare la dichiarazione della Centrale dei Rischi . Ecco di cosa tratta la centrale dei rischi

La Centrale Rischi dalla Banca d’Italia è un sistema informativo che raccoglie e rielabora tutte le informazioni inerenti i rapporti d’indebitamento dei clienti di banche ed intermediari finanziari, vigilati dalla Banca d’Italia. Attualmente, nel rapporto banca-impresa, riveste un’importanza ancora maggiore del bilancio d’esercizio e della dichiarazione dei redditi, perché viene alimentata da informazioni di cui la banca può disporre internamente, in modo continuativo e, soprattutto, automatico. Costituisce, dunque, un grande contenitore d’informazioni e di dati rappresentativi di tutte le posizioni intrattenute dal singolo soggetto “segnalato” con il sistema bancario. Tale sistema viene costantemente alimentato attraverso le segnalazioni provenienti da: - banche, di cui all’art.13 del TUB; - intermediari finanziari, di cui all’art.106 del TUB; - società per la cartolarizzazione dei crediti, di cui alla legge n.130 del 30/04/99. Il limite di censimento, relativo all’intera posizione del singolo cliente, alla data di riferimento (ultimo giorno del mese) deve essere pari o superiore ad Euro 30.000. Gli intermediari possono accedere alle informazioni di rischio relative alle ultime 24 o 36 mesi. In particolare, con riferimento alle imprese, alle società finanziarie, alle amministrazioni pubbliche ed alle associazioni, il periodo interrogabile si può estendere per un massimo di 36 rilevazioni, mentre con riferimento ai consumatori fino a 24 rilevazioni. Attraverso una riclassificazione ed un’analisi dei dati contenuti nella Centrale Rischi è possibile: - implementare un sistema di reportistica interno all’azienda che consenta di monitorare e valutare la struttura degli affidamenti, la scelta dei partner e gli strumenti finanziari adeguati; - presidiare le informazioni che impattano sul rating aziendale; - essere nelle condizioni di chiedere l’immediata rettifica di eventuali ma frequenti errori nella segnalazione da parte degli intermediari; - disporre d’informazioni che possano essere utilizzate in sede di negoziazione del credito con le banche (a causa dell’asimmetria informativa). In generale, è possibile individuare alcuni trend, migliorare la comprensione della ciclicità ed in generale migliorare il rapporto con le banche, implementando scelte strategiche in seno alla tesoreria ed alla pianificazione aziendale, riducendo conseguentemente situazioni di tensione finanziaria.


Gli intermediari menzionati hanno l’obbligo di trasmettere alla Banca d’Italia tutti i rapporti di credito e/o garanzia con la propria clientela entro il giorno 25 del mese successivo a quello di rilevazione e la Centrale Rischi restituisce ad essi le seguenti categorie d’informazioni:

flusso di ritorno personalizzato: con cadenza mensile, vengono riportati i dati anagrafici e la posizione globale di rischio verso il sistema creditizio di ciascun cliente segnalato e dei soggetti ad esso legati in una delle forme di coobbligazione previste;
flusso di ritorno statistico: ad ogni intermediario vengono inviate, con cadenza mensile, un flusso di distribuzioni statistiche articolate per categorie di censimento, per aggregazioni di categorie, per attività economiche, per sede legale della clientela;
informazioni a richiesta: gli intermediari hanno la facoltà di chiedere informazioni su soggetti che essi non segnalano, ma a condizione che tali richieste vengono avanzate per finalità connesse all’assunzione ed alla gestione del rischio (es. soggetti non ancora affidati, ma per i quali è iniziato un processo istruttorio, propedeutico all’instaurazione di un rapporto di natura creditizia).

Gli intermediari stessi, inoltre, hanno anche l’obbligo di verificare le segnalazioni di rischio trasmesse alla Banca d’Italia e di rettificare di propria iniziativa le segnalazioni errate o incomplete riferite sia alla rilevazione corrente ma anche a quelle pregresse.

Le categorie di censimento utilizzate dalla Centrale Rischi consentono di classificare le singole operazioni sulla base di un modello che risulta articolato in cinque sezioni: crediti per cassa, crediti di firma, le garanzie reali e personali (ricevute dagli intermediari), derivati finanziari, sezione informativa.

Nell’ambito dei crediti per cassa, secondo un criterio di rischiosità crescente, si distinguono: rischi auto liquidanti, rischi a scadenza, rischi a revoca, finanziamenti a procedura concorsuale ed altri finanziamenti, sofferenze.

Nell’ambito dei crediti di firma si distinguono crediti di firma commerciali e crediti di firma finanziari.

Per ogni singola operazione, il modello prevede le seguenti classi di dati: accordato, accordato operativo, utilizzato, saldo medio, valore della garanzia, importo garantito e valore intrinseco.

In ultimo vengono individuate le seguenti variabili di classificazione che servono a dettagliare la natura e le caratteristiche delle operazioni che confluiscono nelle categorie di censimento: localizzazione, durata originaria, durata residua, divisa, import-export, tipo di attività, stato del rapporto, tipo di garanzia, ruolo affidato.


I dati della Centrale Rischi possono essere conosciuti da:
- gli intermediari;
- i diretti interessati;
- la Banca d’Italia e dalle altre Autorità di controllo;
- la Magistratura penale.

Al termine della rilevazione mensile, la Centrale Rischi, aggregando le segnalazioni trasmesse mensilmente dai singoli intermediari, ricostruisce ed invia ad ogni intermediario stesso la posizione complessiva del singolo soggetto verso il sistema creditizio e finanziario, senza riportare, tuttavia, il dettaglio degli intermediari segnalanti.

I dati personali registrati presso la Centrale dei Rischi sono riservati, ed i soggetti legittimati all’accesso sono le persone fisiche (oppure il loro tutore, curatore, o erede) o anche i soggetti giuridici (società, associazioni, enti ed organismi) attraverso il loro legale rappresentante ed i soci illimitatamente responsabili di società di persone (anche attraverso un soggetto incaricato, purché munito di delega) .

Le istanze vengono gestite a titolo gratuito direttamente dalle Filiali della Banca d’Italia, alle quali vanno indirizzati gli appositi moduli scaricabili dal sito internet di Banca d’Italia, allegando unitamente la dichiarazione sostitutiva di certificazione o di atto di notorietà ex artt.46 e 47 DPR 445/00, la dichiarazione di consenso ex D.Lgs 196/03, copia fotostatica non autenticata di un documento di riconoscimento in corso di validità e copia fotostatica del codice fiscale.

Mentre i dati forniti agli intermediari hanno una forma aggregata, il diretto interessato riceve i dati ripartiti per singolo istituto e quindi ha la possibilità di elaborarli ed avere un quadro completo della situazione andamentale.

Per altri rischi pertinenti l'acquisto di immobili vedi link.

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