Compravendita immobiliare . Rischi gravi .Acquisto di appartamento abusivo costruito ante 1967 . Il Notaio non risponde dell’abuso edilizio

Acquisto di appartamento abusivo costruito ante 1967. Dovrebbe risponderne il venditore ma se fosse divenuto nulla tenente? o se la società venditrice ad arte si fosse estinta ? Occorre premunirsi da tali rischi prima di firmare alcunchè

La esposizione di un caso effettivamente accaduto servirà per chiarire la questione : Alfa nel 2008 acquista un appartamento, facente parte di un fabbricato condominiale, costruito con licenza edilizia rilasciata nel 1964. Nel rogito preparato dal Notaio secondo il consueto stile e forma , il venditore Beta dichiara, gli estremi della licenza, e che «successivamente non sono state apportate modifiche che richiedessero il rilascio di provvedimenti autorizzativi o concessori». Un paio di anni dopo l’acquisto Alfa attratto dalle agevolazioni fiscali , decide di ristrutturare l'appartamento. Prima di intraprendere la progettazione, si rivolge all'ufficio tecnico del Comune per le informazioni del caso e per consultare la pratica edilizia indicata nell'atto di compravendita. Esaminata la documentazione agli atti del Comune, emerge che l'immobile non fu costruito come da progetto a suo tempo approvato e che l'appartamento da Alfa acquistato fu costruito abusivamente. Alfa deluso ed arrabbiato chiede al legale interpellato innanzitutto se il venditore Beta , non avendo mai chiesto alcun condono edilizio, poteva vendere l'appartamento; in secondo luogo domanda se il notaio Gamma non avesse dovuto effettuare i preventivi controlli per valutare la conformità urbanistica del fabbricato

La risposta data dalla giurisprudenza al caso è deludente: innanzitutto và esclusa la responsabilità del Notaio perché la giurisprudenza ha costantemente ritenuto che il professionista non sia preposto a tali verifiche salvo che non venga provato (meglio se per iscritto) che lo stesso Notaio sia stato espressamente incaricato -in aggiunta a quanto deve - da una o da entrambe le parti di effettuare le relative verifiche presso l’ufficio tecnico del Comune.
In ogni caso la responsabilità sussiste certamente in capo al venditore dichiarante.

Prescindendo da altri profili penali, la non conformità della costruzione al progetto approvato dalla pubblica amministrazione va inquadrata nell’ambito dell’articolo 1489 del codice civile che disciplina il caso nel quale la cosa compravenduta sia gravata da oneri o da diritti reali o personali in favore di terzi, passibili di diminuirne non solo il libero godimento ma anche il valore e la commerciabilità. Di conseguenza, l’acquirente potrà chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, fatto salvo in ogni caso il risarcimento del danno subito.

Purtroppo se nel frattempo il venditore ,persona fisica , fosse divenuta nulla tenente o l’impresa venditrice si fosse cancellata dal registro delle imprese , alla buona ragione conseguirà una “vittoria di Pirro “ dato che difficilmente si perverrà all’ effettivo materiale risarcimento (c.d. vittoria di Pirro)
Inquadramento normativo :

Art. 1489. Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi. 1.comma:Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto , il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480.

Per altro rischi pertinenti la compravendita immobiliare vedi link.

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