Compravendita immobiliare. Rischi, imbrogli : cosa sapere quando si acquista una casa . Causa condominiale in corso

Sviluppiamo il problema con una esemplificazione : analizziamo il caso in cui il condominio venga condannato dal tribunale a risarcire una terza persona - la causa risale ai primi anni 2000 e la sentenza di condanna è del settembre 2011 . Ci si chiede : deve pagare in base ai millesimi anche il nuovo condomino proprietario dal giugno 2011? Il caso parte dal presupposto che il nuovo condomino non è a conoscenza della causa in corso e al momento dell'acquisto dell'immobile l'amministratore ha rilasciato per iscritto dichiarazione in cui non esistono pendenze di spese ordinarie o straordinarie della parte venditrice. A questo punto che succede ?

Per dare una risposta occorre analizzare una significativa pronuncia Giurisprudenziale.
La recente sentenza della seconda sezione della Cassazione civile n.24654/2010 ha stabilito che la decisione dell'assemblea circa le spese di manutenzione straordinaria ha valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. In carenza di diversa determinazione tra le parti é quindi il venditore che ha deciso la resistenza in giudizio a doverle sostenere e verso di questi avrà rivalsa l'acquirente nel caso l'amministratore agisca nei suoi soli confronti in base al principio di solidarietà tra acquirente e venditore stabilito dall'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.
Poiché invece l'obbligo al pagamento delle spese legali determinate dal giudice in ragione della soccombenza sorge dalla sentenza di condanna, sarà l'acquirente a doverle sostenere e a lui l'amministratore potrà richiedere il pagamento. L'acquirente potrà avere rivalsa anche per tali spese, nel caso in cui nel contratto di vendita, sia stata inserita una dichiarazione liberatoria rilasciata dal venditore circa l'insussistenza di vertenze in atto. La Cassazione civile n. 24654/2010 ha il pregio di sintetizzare e sistematizzare le precedenti diverse e contrapposte decisione della Suprema Corte: ha però il difetto di non essere una decisione delle Sezioni Unite, che costituisca principio di diritto a cui, secondo l'articolo 374 C.p.c. debbano uniformarsi le pronunce delle sezioni semplici della Cassazione, per cui potrebbero in future sentenze ripresentarsi gli stessi problemi di uniformità d'interpretazione.

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