Compravendita immobiliare. Rischi, Imbrogli, Truffe. Come individuare un agente immobiliare onesto ed evitare quello disonesto.

Sempre più frequentemente sul web si affrontando discussioni accese fra utenti che ritengono di essere stati mali assistiti da Agenti disonesti e Agenti immobiliari che si difendono invocando la loro onestà e correttezza. Del buono e del cattivo c’è dappertutto ma se gran parte dell'utenza si lamenta vuol dire che esiste un problema e che lo stesso andrebbe affrontato, cosa che cercheremo di fare in questa pagina

Il problema è capire chi è onesto e chi onesto non è , e ciò non è semplice. Quando sul web gli utenti si lamentano gli agenti se la prendono al pari di un attacco personale mentre il ragionamento dovrebbe essere generale e non basarsi su affermazioni apodittiche che non aiutano a capire, del genere : “ io sono onesto , forse disonesto sarà Lei o quel collega legato alle catene di franchising etc.”
Se questo è l’atteggiamento non se ne esce perché il cliente che compra un immobile nella vita non è “nel giro” e non può sapere se un agente è onesto o disonesto visto che probabilmente è la prima volta che lo incontra .

A parere di chi scrive il dibattito và analizzato in termini generali nel senso che gli agenti “ come categoria “ devono per prima cosa vincere il “legittimo sospetto ” di conflitto di interessi – Infatti il problema si presenta già al momento in cui il cliente chiede una valutazione del proprio immobile da vendere . L’agente corretto la farà equamente secondo la sua esperienza; quello scorretto potrà farla più bassa del vale ricavabile perché punta a vendere velocemente ed velocemente incassare la provvigione, o viceversa potrà farla più alta del valore di mercato per farsi rilasciare l’incarico e “legare il cliente “ con l’esclusiva per sei mesi ed abbassare successivamente “con mestiere “ il prezzo di vendita al valore di mercato ;

La valutazione comunque dovrebbero essere rilasciata per scritto così che se risultasse a posteriori esorbitante o eccessivamente bassa potrebbe risponderne ad un organo giudicante super-partes che per ora non esiste visto che la commissione presso la camera di commercio è dominata e composta in stragrande maggioranza da agenti immobiliari e la eventuale sanzione oggi giorno và deliberate a maggioranza . Questo andrebbe rettificato perché l’organo che sanziona ( o meglio che tende a non sanzionare ) non è indipendente.

Di tale mancata indipendenza è riprova il caso trattato dall’ l’antitrust allorchè censurò una delibera approvata e votata a maggioranza da una commissione camerale che stabiliva l’obbligo da parte di tutti gli agenti della provincia di richiedere al cliente una provvigione non inferiore al 3% . Secondo Tesauro, allora presidente dell’antitrust ed oggi Giudice Costituzionale, la commissione composta per lo più da mediatori non poteva adottare una delibera i cui primi beneficiari erano coloro che la avevano adottata ed ancor più in spregio alla libera concorrenza .

L’organo giudicante che commina le sanzioni ovviamente deve essere terzo per evitare il “legittimo sospetto” di autoreferenzialità . Pertanto su questa ipotesi i mediatori devono lavorare molto proponendo un organo di controllo fatto da professori universitari, avvocati, notai e commercialisti di altra provincia che possano deliberare in maniera indipendente . I migliori più preparati ed onesti agenti non dovranno temere sanzioni ; Chi intrallazza solo per avidità e per il vil denaro e fà il furbo invece si . In questa maniera la categoria potrà riacquisire quella credibilità che non per colpa di tutti ma per colpa di molti è andata parzialmente perduta

Critica : Inutile nascondersi dietro un dito . Il cliente in generale è uno sprovveduto e si rivolge all’agenzia convinto che verrà da questa tutelato sotto ogni aspetto, cosa che l’agente scorretto gli lascia credere per mera convenienza . La cosa si combina con la tendenza a non fare accertamenti approfonditi visto che a tali accertamenti preventivi complessi l’agente neppure è idoneo né tenuto ad effettuare (si pensi alla analisi comparata di vari bilanci di esercizio, delle note integrative della SRL costruttrice, all’ analisi di una società costruttrice facente parte di un gruppo di impresa con la capofila dominante, alla analisi dei sensori di insolvenza, alla analisi cronologica delle autorizzazioni edilizie e delle pratiche di condono, alla valutazione dei diritti di prelazioni in ambito locativo abitativo, commerciale, agrario, alla ricostruzione dell’albero genealogico per dribblare i rischi da donazione e successione, etc.). Insomma meglio lasciare allo sprovveduto la pia tacita illusione di essere in mani sicure . Sollevando questioni da nessuno richieste si rischia di mandare all’aria l’esecuzione dell’affare e di riflesso non incassare la provvigione
E su questa contraddizione spesso l’agente scorretto “ ci marcia” rimanendo silente . L’agente corretto invece informa il cliente (da solo non ci arriva per incompetenza) della limitata garanzia cui l’agente è portatore tal che l’ utente possa darsi da fare per rintracciare delle anomalie che se non rimosse lo potrebbero indurre a rinunciare all’affare : purtroppo se l’ agente si limita ad effettuare visure catastali e ipotecarie risolve solo minimamente il problema ; c’è molto d’altro di rilevante da verificare !

Ad ogni buon conto i i problemi sollevati sarebbero superabili se l’agente fosse disponibile ad assumersi completa responsabilità e rilasciare una fideiussione ex art. 1763 del codice civile che letteralmente recita ( il mediatore può rilasciare fidejussione per una delle parti), ma di ciò purtroppo non si è mai avuto contezza. Sarà Lui in tal caso che si appoggerà a professionisti di fiducia per non rischiare responsabilità patrimoniali. Diversamente dovrebbe lealmente comunicare al cliente i limiti del suo mandato sostanzialmente incentrati nel porre a conoscenza del cliente fatti noti rilevabili con l’ordinaria diligenza tal che il cliente possa scegliere se rischiare rimanendo passivo, oppure attivarsi dando incarico di approfondire tutti gli aspetti critici incaricando della “ straordinaria diligenza “ un professionista di fiducia (avvocato, commercialista, ingegnere )

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