Compravendita immobiliare. Rischi, incomprensioni ,verifiche . Il Notaio è garante dell'atto ? Luci ed ombre

in tema di compravendita immobiliare, sarebbe utile spiegare al pubblico che Il notaio non è un "super-garante" dell'atto ; se cosi’fosse non si spiegherebbe come mai i Tribunali sono intasati da cause immobiliari attivate dopo la esecuzione del rogito .

Chi scrive è un estremo difensore della figura del Notaio e per nulla attratto dal populismo imperante che vorrebbe limitarla .Il Notaio che lavora con professionalità è una risorsa e può evitare alle parti molti guai conferendo la certezza della titolarità dei diritti e
garantendo la ordinata continuità delle transazioni . Se le compravendite passassero nelle mani di soggetti squalificati “liberisti dell’ ultima ora “ la proprietà immobiliare diverrebbe un ginepraio con danno sociale ed economico per i soggetti,la collettività, l’ economia .

Però , c’è un però . Almeno in tema di compravendita immobiliare, sarebbe utile spiegare al pubblico che Il notaio non è un "super-garante" dell'atto ; se cosi’ fosse non si spiegherebbe come mai i Tribunali sono intasati da cause immobiliari attivate dopo la esecuzione del rogito .

In fatto il problema è più complesso e non è riducibile alla mera diligente esecuzione formale dell'atto o alla corretta effettuazione di visure ipo-catastali , oppure alla mera indicazione degli estremi della autorizzazione edilizia sottostante ( salvo far dichiarare in atto al venditore, su sua responsabilità la regolare conformità urbanistica che spesso poi si scopre non essere cosi’ “conforme “ )

Il cliente ha delle aspettative dal Notaio , delle attese che erroneamente ( per comprensibile ignoranza ) pone tutte a carico del professionista tanto è che rimane deluso se dopo il rogito emergono vizi o altre questioni non previste . Battute come " ma come pensavo che rivolgendomi ad un Notaio non avrei avuto problemi ....invece ". oppure: ma come il Notaio non mi aveva avvisato di questo e di quell’altro problema“ , giungono frequentemente alle nostre orecchie .

Se l'obbiettivo e spendersi come tutori della parte debole c'è molto di più' da verificare . Per dare sufficiente certezza non servono generiche campagne di valorizzazione ma occorre spiegare i limiti di operatività della propria seppure qualificata prestazione e chiarire al cliente ignaro della materia immobiliare che il Notaio arriva "fin qui" ; e per fruire di una maggiore sicurezza dell’affare deve rilasciare al Notaio o altro professionista della materia ( avvocato , commercialista,geometra) un chiaro incarico extra, in forza del quale in primis si dovrà verificare previo accesso fisico in loco che la situazione fattuale corrisponda alle planimetrie allegate alla prima licenza ( rilasciata dal Comune ) e alle eventuali successive varianti autorizzate o sanate per effetto di condono edilizio.
Per fare altri esempi fra mille : occorrerebbe verificare la solvibilità del venditore , se impresa analizzare la visura camerale, i bilanci, i verbali , le note integrative; verificare eventuali insolvenze e protesti ; e ancora ,semplificando, in caso di prelazione agraria verificare la esatta identità degli aventi diritto alla prelazione ( con l'aiuto di un geometra), che siano state espletate le procedure di prelazione; e ancora se in fatto invece di civile abitazione non si tratti di una residenza turistico alberghiera ; e ancora, procedere ad una attenta ricostruzione genealogica se il bene proviene da donazione o successione ; dovrebbero seguire precisi approfondimenti in caso di separazioni in corso ( la casa potrebbe finire al coniuge assegnatario con prole ), e molto altro ancora.

Insomma delle due l'una: o il Notaio fà il Notaio e allora deve spiegare che non "garantisce tutto" oppure , garantisce in maniera ampia ma in forza di un chiaro mandato extra
Il problema è essere chiari circa il ruolo classico del Notaio ( che soddisfa solo alcune esigenze ) e quello che bisogna fare "oltre" cui può' provvedere " il notaio con un incarico ad hoc, oppure un altro professionista.
A prescindere da quanto sopra , un notaio capace al pari di un avvocato potrebbe redigere un atto con mille tutele e mille garanzie ma che, senza un’ attività di accertamenti preventivi, potrebbero rimanere sulla carta visto che il compratore con somma frustrazione potrebbe valutare non conveniente intraprendere una causa costosa, lunga ed incerta. Per cui il professionista dovrebbe indurre il cliente a fare le dovute verifiche (tutte ) prima di prendere impegni e non dopo

Al riguardo si pensi ad un venditore di immobile che dopo la cessione dell’unico bene divenga nulla tenente; quale rivalsa seppur sostenuta dal buon diritto potrà essere fruttuosa? Oppure se l’impresa venditrice dopo il rogito cessa l’attività e procede alla sua cancellazione presso il Registro delle Imprese , quale rivalsa potrà effettuare il cliente che dopo il rogito ha riscontrato gravi infiltrazioni o cedimenti strutturali ?
O ancora se quell’impresa costruttrice estinta non avesse assolto a tutte le opere di urbanizzazione imposte dal Comune , sà il cliente che dovrà pagarle lui pena il mancato rilascio del certificato di agibilità?...e molto altro ancora .

Insomma il notaio di qualità ( e chi scrive ne ha incontrati ) si distingue non perché faccia corrette visure ( questa è acqua calda ) ma perché è competente e TRASPARENTE specificando in maniera scritta al cliente la gamma dei più rilevanti accertamenti preventivi che sarebbe opportuno espletare e quelli (parziali ) che competono al suo Ministero
Una volta ben consigliato competerà al cliente scegliere il da farsi assumendosi consapevolmente le Sue responsabilità .

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Ennio Alessandro Rossi

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