Compravendita immobiliare. Rischi pertinenti i lavori di ristrutturazione commissionati dopo l'acquisto

Frequentemente dopo aver acquistato un immobile non nuovo succede che il proprietario voglia fare dei lavori di sistemazione e manutenzione . E' bene che Egli conosca tutti i suoi doveri

Chi intende realizzare un’opera edile (vedi campo di applicazione più sotto ) non considerando che proprio da lui spetta la gestione della sicurezza del relativo cantiere, si espone a pesanti responsabilità, anche penali .
Il Decreto Legislativo n°81 del 9 aprile 2008 (alias “Testo Unico Sicurezza), mira alla eliminazione o alla riduzione degli infortuni e delle malattie professionali dei lavoratori in genere.
La legge, per i cantieri edili, mette in“prima linea” il committente in quanto ,essendo soggetto influente nelle scelte e nell’aspetto economico dell’intervento,condiziona evidentemente la vita del cantiere.

Il campo d'applicazione ossia i casi in cui vige la norma
Il decreto legislativo n°81/2008 ,va applicato ogni qualvolta si programmi l’esecuzione di un’opera edile, quali, per esempio :
-tinteggiatura interna o esterna di alloggio o di fabbricato;
-ripassatura o rifacimento manto di copertura, anche piccola;
-manutenzione o sostituzione di pluviali o di grondaie;
-ripristino di intonaci o posa di cappotto isolante;
-rifacimento di un bagno;
-pavimentazione del giardino o realizzazione di recinzione;
-manutenzione o sostituzione di parti impiantistiche o strutturali di un fabbricato;
-piccole o grandi ristrutturazioni edilizie;
-costruzione di un edificio grande (casetta, villa, palazzo,capannone) o piccolo (garage,tettoia, deposito attrezzi);
-realizzazione stradina d’accesso e/o la realizzazione delle reti tecnologiche ( acqua, gas, fognatura, ecc.)

Chi è il committente ?
Il committente viene definito dal decreto legislativo n°81/2008, come “…soggetto per conto del quale l’intera opera viene realizzata, indipendentemente da eventuali frazionamenti della sua realizzazione …” . -Assume automaticamente la funzione di committente chi (per esempio):
-da proprietario di una villetta, affida i lavori di tinteggiatura interna od esterna;
-da locatario di un appartamento, affida i lavori di rifacimento del bagno;
-da amministratore di condominio, affida i lavori di rifacimento del manto di copertura o di isolamento a cappotto dei muri;
-da titolare d’impresa, affida i lavori di sistemazione degli uffici o di ampliamento della zona produttiva del suo capannone aziendale;
-da proprietario di un lotto edificabile, affida i lavori di costruzione della sua nuova casa.
Essendo il committente colui che sottoscrive il contratto d’appalto con l’impresa, sostiene il costo dei lavori e costituisce il soggetto destinatario dell’opera, pensare che il committente non si debba Occupare di quanto succede in cantiere in relazione alla salute ed alla sicurezza è sbagliato.
Il committente a tale riguardo ha precise responsabilità penali ed amministrative attribuitegli dalla
legislazione vigente.




Quali sono gli obblighi del committente ?
Il committente deve assolvere alcuni obblighi sia durante la progettazione che durante l’esecuzione
dell’opera.
All’avvio della progettazione, il committente, valutata l’eventuale presenza di 2 o più imprese
per l’esecuzione dei lavori, deve designare un “ coordinatore per la sicurezza “ pena l’arresto da 3 a sei mesi o ammenda da € 2.500 a € 6.400
Il coordinatore deve essere in possesso di un adeguato titolo di studio(geometra, perito industriale, ingegnere, architetto, dottore forestale, geologo, ecc.) e di una specifica abilitazione che si fonda sull’esperienza e sul superamento di un impegnativo percorso formativo in materia di salute e sicurezza dei lavoratori in edilizia, oltre ad un aggiornamento periodico obbligatorio. E’ onere del committente accertare tali requisiti.
Il coordinatore affianca il committente durante l’intera fase di progettazione elaborando un progetto della sicurezza dell’opera (l Piano di Sicurezza e di Coordinamento) ed un fascicolo per le future manutenzioni ( il Fascicolo Tecnico) nonché durante l’esecuzione dell’opera,con una sorta di Direzione Lavori della sicurezza, che gli consente di verificare l’applicazione delle procedure di sicurezza programmate a carico delle imprese e dei lavoratori autonomi.
Il progetto della sicurezza elaborato dal coordinatore non è solo un’analisi dei rischi dell’opera e del cantiere, ma anche un insieme di disposizioni che impongono alle imprese esecutrici l’adozione di misure di prevenzione e protezione a favore degli operai, che vanno conosciute per tempo.
Per questo motivo il committente deve trasmettere il piano di sicurezza e di coordinamento s tutte le imprese invitate a presentare un ‘offerta .
Spetterà quindi alle imprese prendere atto, nella formulazione del prezzo, del peso delle scelte e delle prescrizioni fissate dal coordinatore, nonché dei corrispondenti oneri di sicurezza.
Il nominativo del coordinatore deve essere comunicato a cura del committente a tutti i soggetti coinvolti nella esecuzione dei lavori ; deve anche essere riportato sul cartello di cantiere .
Proprio per la sua responsabilità di programmatore e controllore della sicurezza, la figura del coordinatore va notificata ai soggetti esecutori e resa pubblica agli stessi organi di vigilanza e ai Spetta al committente l’onere di verificare l’operato e gli adempimenti del coordinatore alla sicurezza (la sua presenza in cantiere, la redazione del piano di sicurezza , il fascicolo di cantiere , le condizioni di salute e sicurezza del cantiere ). Se non vigila correttamente rischia l’arresto da due a quattro mesi o ammenda da € 1.000 a € 4.800
Sia in assenza che in presenza di coordinatore, il committente deve attenersi ai principi e alle misure di tutela dei lavoratori . Si tratta di un obbligo generale che il committente deve assumere rispetto all’opera che si va a definire con la progettazione.
Il committente deve infatti orientare la progettazione verso scelte tecniche che escludano rischi per i lavoratori, sia nell’organizzazione del cantiere, sia nell’esecuzione dell’opera stessa. La collocazione di un nuovo edificio nel lotto di proprietà e la disponibilità di spazi operativi adeguati, la conformazione delle facciate di un immobile e la possibilità di preordinare un sicuro e semplice ponteggio per la loro realizzazione, sono solo due esempi di come le scelte progettuali possono influenzare in modo positivo o negativo il contesto esecutivo dell’opera.
La stipula di un contratto d’appalto con l’impresa o di un contratto d’opera con un lavoratore autonomo non è solo il frutto di una offerta economicamente vantaggiosa, ma prima di tutto il risultato di un basilare accertamento:
che essi detengano le capacità organizzative, gli uomini, i mezzi e le attrezzature necessari per eseguire l’opera che si sta per commissionare.
Per questo motivo il committente deve verificare l’idoneità tecnico-professionale delle imprese esecutrici e dei sub appaltatori cui vengono eventualmente delegate alcune opere .
Questa verifica precede la chiusura della contrattazione – cioè la firma del contratto – e viene effettuata principalmente attraverso il controllo della seguente documentazione:

Per le imprese con dipendenti
-una dichiarazione con il nominativo dei soggetti dell’impresa affidataria, con le specifiche mansioni, incaricati all’obbligo di verifica delle condizioni di sicurezza sui lavori assegnati;
-il certificato della Camera di Commercio –C.C.I.A.A.;
-il documento che attesta il regolare versamento dei contributi assicurativi a favore degli operai – D.U.R.C.;
-il documento di valutazione dei rischi dell’impresa – D.V.R. – o per imprese con meno di 10 addetti una autocertificazione;
-una dichiarazione del datore di lavoro che l’impresa non è oggetto di provvedimenti di sospensione o interdizione dell’attività per fatti collegabili a violazioni in materia di sicurezza o di impiego di lavoro irregolare;
-una dichiarazione sull’organico medio annuo dei dipendenti distinto per qualifica, corredata dagli estremi delle denunce effettuate all’Istituto nazionale della previdenza sociale (INPS), all’Istituto nazionale assicurazione infortuni sul lavoro (INAIL) e alle Casse edili, nonché una dichiarazione relativa al contratto collettivo nazionale di lavoro applicato.

Per i Lavoratori Autonomi ( in genere gli artigiani) privi di dipendenti :
-il certificato della Camera di Commercio –C.C.I.A.A.;
-il documento che attesta il regolare versamento dei propri contributi assicurativi – D.U.R.C.;
-una dichiarazione del lavoratore attestante che le attrezzature per la esecuzione delle opere sono conformi alle disposizioni del D.Lgs. 81/2008
-l’elenco dei dispositivi di protezione individuale in dotazione.

Obblighi verso pubbliche amministrazioni
Prima dell’inizio dei lavori, il committente deve informare gli organi di vigilanza (Direzione Provinciale del Lavoro ed Azienda per i Servizi Sanitari) del prossimo allestimento di un cantiere, inviando la “notifica preliminare” .Successivamente il committente deve trasmettere al Comune che ha rilasciato il titolo autorizzativo i seguenti documenti:
-copia della notifica preliminare;
-copia del documento che attesta il regolare versamento dei propri contributi assicurativi (D.U.R.C.);
-una dichiarazione dove attesta di avere svolto la verifica di idoneità tecnico-professionale delle imprese e dei lavoratori autonomi, dell’organico medio annuo e del Contratto collettivo applicato ai lavoratori dipendenti.

Sospensione del titolo che abilita alla costruzione quando manca :
-il piano di sicurezza e di coordinamento;
-il fascicolo dell’opera;
-la notifica preliminare;
-il D.U.R.C. (Documento Unico di Regolarità Contributiva).

Il committente Può farsi sostituire ?
La legge consente che il committente trasferisca i suoi obblighi e le conseguenti responsabilità,
parzialmente o totalmente al “responsabile dei lavori “ alle seguenti condizioni:
-che l’incarico risulti da un atto scritto con data certa;
-che il responsabile dei lavori sia in possesso di adeguati requisiti di competenza ed esperienza nel campo specifico;
-che al responsabile dei lavori vengano descritti e trasferiti i poteri di organizzazione, gestione, controllo previsti a carico del committente ed i corrispondenti poteri di spesa;
-che l’incarico, o delega, sia accettato per iscritto.
L’art. 93, comma 1 del d.lgs. 81/2008 recita : “...Il committente è esonerato dalle responsabilità connesse all’adempimento degli obblighi limitatamente all’incarico conferito al responsabile dei lavori…” il che sta a significare che compiti e responsabilità trasferiti vanno chiaramente individuati.

In sintesi : le 3 regole d'oro per il committente
1- se non si possiede una accettabile formazione tecnica in materia di edilizia e di sicurezza nei cantieri,è preferibile incaricare un Responsabile dei Lavori;
2- individuare la figura del coordinatore alla sicurezza, quando dovuta, non su una base puramente economica che privilegi “l’onorario più basso possibile”, ma sulla base di una comprovata esperienza e serietà professionale del soggetto;
3- per opere complesse scegliere imprese ben organizzate e di riconosciuta capacità tecnico-professionale, di cui sia nota la dedizione nella applicazione delle misure di sicurezza e salute dei lavoratori in cantiere.

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