Compravenditaimmobiliare . cosa sapere quando si acquista una casa . La Donazione

Il soggetto che vuole acquistare un immobile pervenuto al venditore per "Donazione" deve prestare la massima attenzione ai risvolti delicati che l'operazione di compravendita presenta . La devoluzione dei propri beni, e degli immobili in particolare, è tema ampio e complesso. Dal calcolo al rispetto delle quote, dai casi di nullità a quelli di revoca, dai problemi che toccano le cosiddette famiglie allargate (con donazioni a soggetti tecnicamente non legittimati) o che riguardano la rivendita dell'abitazione ricevuta in "regalo", sono molti gli aspetti a cui fare attenzione. I dati Istat raccontano che tra il 2000 e il 2009 in Italia le donazioni sono aumentate del 57,5 per cento. E oltre il doppio (+103,8%) quelle di immobili a uso abitativo e accessori, che sono la metà del totale: in media 161,3 donazioni di case ogni 100mila abitanti.

Nell'intricato campo della donazione, occorre appoggiarsi a professionisti della sfera economico giuridica ( commercialista, avvocato, notaio ) in grado di consigliare la scelta e prevenire a monte le cause di contenzioso.
La donazione non può essere lo strumento per privarsi del patrimonio e lasciare, alla propria morte, qualcuno dei legittimari (figli, coniugi, ascendenti del defunto) senza la quota minima che gli spetta. Questi potrebbe infatti far valere il proprio diritto tramite azione giudiziaria (di riduzione), che si prescrive in 10 anni (a partire dalla data di apertura della successione), chiedendo l'intera quota di legittima. Oppure, se coniuge o parente in linea diretta del donante, potrebbe opporsi alla donazione.
Se il donatario ha ceduto a terzi gli immobili donati e non ci sono altri beni sui quali far valere il proprio diritto, il legittimario può chiedere la restituzione del bene al successivo acquirente. Che può comunque liberarsi dall'obbligo pagando l'equivalente in denaro. In base alla legge 80/2005 l'azione di restituzione può essere intrapresa solo entro 20 anni dalla trascrizione della donazione. «La commerciabilità dei beni provenienti da donazioni presenta aspetti delicati.

Quando ci si prepara a comprare un immobile, bisogna dunque verificare innanzitutto se il venditore l'abbia acquisito tramite donazione o se nella "catena" dei trasferimenti che precedono l'acquisto sia stata effettuata una donazione. Solo trascorsi 20 anni dalla trascrizione, l'acquirente di un immobile donato può dirsi esente da rischi. Tra i quali rientra anche la possibilità che arrivi una revoca per la sopravvenienza di un figlio del donante (oppure l'esistenza di un figlio ignorato).
Si tratta solo di rischi potenziali meritevoli di approfondimento ma il semplice fatto che un immobile provenga da donazione non giustifica il rifiuto, da parte di colui che si impegna ad acquistare, di stipulare il contratto definitivo di compravendita. Il terzo acquirente non è comunque esposto ai rischi di restituzione se compra una casa frutto di donazione indiretta. Cioè quella che avviene in caso di intestazione di beni a nome altrui, il cui esempio tipico è l'acquisto di un immobile, con denaro dei genitori, intestato a favore del figlio.
Insomma il tema merita una serie di verifiche preventive .
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