Compravendite immobiliari. Acquisti senza rischi. Libertà e Vincoli nella cessione dei box o garage

CESSIONE A NON CONDOMINI DI BOX E POSTI AUTO: ai sensi dell'art. 12, co. 9, L. 28.11.2005, n. 246, in vigore dal 16.12.2005, è stato eliminato il vincolo che bloccava le cessioni a estranei - vale a dire a non condomini - di box e posti auto e diventano quindi trasferibili le aree di parcheggio realizzate in attuazione della licenza edilizia, attualmente sostituita dal permesso di costruire. Tale novità riguarda i parcheggi fino a oggi soggetti a vincolo di destinazione, cioè a utilizzazione per i residenti: si tratta di 1 metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione, che la legge (art. 41-sexies, L. 17.8.1942, n. 1150) considera pertinenza dei fabbricati contestualmente ai quali sono stati costruiti interrati, al piano terreno o adiacenti il manufatto.

In precedenza, fino al 15.12.2005, le aree destinate a parcheggio potevano essere solo di comproprietà condominiale o comunque (quando private) soggette ad uso dei condomini, o inquilini che soli avevano diritto a parcheggiare: le aree non potevano essere chiuse vendute né destinate a garage da parte del costruttore.

Con effetto dal 16.12.2005, la L. 246/2005 è venuto meno qualsiasi vincolo e, pertanto è possibile vendere tali aree, affittarle, destinarle a terzi esterni al condominio, a utenti di negozi e uffici.

Allo stato le tipologie liberalizzate sono cosi' riassunte :
- parcheggi soggetti a vincolo di destinazione e come tali inscindibili dall'unità principale. Si tratta di parcheggi costruiti in base alla legge Tognoli (L. 122/1989), interrati, esterni o al piano terreno dei fabbricati;
- parcheggi non rientranti nel punto precedente o non soggetti a vincolo di destinazione in quanto eccedenti rispetto dalle quote previste dalle leggi (1 metro quadrato per ogni 10 metri cubi), o perché imposti dal Comune in sede di rilascio del titolo edilizio per costruire, tramite atti d'obbligo o convenzioni edilizie;
- parcheggi pubblici di zona (cd. standard di zona, previsti dal D.M. 1444/1968, leggi regionali e piani regolatori comunali);
- box o parcheggi privati, chiusi e inaccessibili da chi non dispone delle chiavi.

Per comprendere a quale tipo di parcheggio corrisponda un'area, occorre risalire al titolo edilizio (licenza, concessione o permesso di costruire, atti d'obbligo), nonché al rogito di acquisto dell'immobile.

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