Condominio: le spese devono essere richieste al vero proprietario e non a quello 'apparente'. Cassaz. 574 del 12 gennaio 2011

La Corte di Cassazione ha sancito con sentenza n. 574 del 12.01.2011, che le spese condominiali devono essere pagate dal vero proprietario dell’unità immobiliare e non da chi appare tale, non avendo questi legittimazione alcuna rispetto all’azione giudiziale promossa dall’amministratore per il recupero della quota di competenza. In sintesi: Il principio dell’apparenza non può trovare accoglimento in tema di condominio; pertanto il pagamento delle spese deve essere richiesto solo al condomino effettivo e non a colui che “appare ” esserlo .

La Cassazione conferma (in linea con la Sentenza n. 5035/02) che le spese condominiali devono essere imputate e pagate dal vero proprietario dell’unità immobiliare sita in condominio e non da chi appare tale, non essendo quest’ultimo passivamente legittimato rispetto all’azione giudiziale promossa dall’amministratore per il recupero della quota di competenza.
Contraria a tale posizione si colloca parte di giurisprudenza ormai datata ( Cass. n.907/81 ; Cass. n.2617/99) secondo cui il principio dell’apparenza legittimava l’azione verso colui che con il suo costante e concludente comportamento induce l’AC a ritenerlo proprietario di un appartamento che in base agli atti appartiene ad un’ altro.

Questa ultima posizione rischia di essere relegata ad un passato quando i sistemi di consultazione erano lenti ed inaffidabili; non nell’era dell’informatica in cui gli accertamenti possono essere effettuati in tempo reale

Il caso affrontato dagli ermellini nella sentenza 574/2011 vede l’AC emettere, causa il mancato pagamento delle rate condominiali, un decreto ingiuntivo nei confronti del marito che si era comportato in fatto come il “dominus dell’ appartamento che invece era di proprietà della moglie; il marito si era apposto eccependo questo fatto.

La Cassazione ha accolto l’opposizione del marito in quanto l’azione giudiziaria deve essere proposta nei confronti della vera proprietaria e non verso colui che “appare” tale.
La Cassazione in senso più generale intende tutelare il vero proprietario dagli impegni che “il falsus procuraror” potrebbe assumere privo del titolo utile a rappresentarlo; diversamente l’effettivo titolare potrebbe risultare menomato nei suoi diritti e nei suoi interessi.

La conseguenza che se ne trae è che spetta all’amministratore il compito di controllare periodicamente che tutti i suoi interlocutori siano effettivamente “ condomini “, essendo questi i soli legittimati a conferirgli a mezzo del proprio voto espresso in assemblea, il mandato per gestire il condominio.

Si può pertanto dedurre che l’A.C. , indipendentemente dalle comunicazioni che gli pervengono dai propri amministrati, deve svolgere periodicamente le indagini per individuare esattamente a chi inviare l’avviso di convocazione dell’assemblea.

Come tutti gli incarichi, secondo gli ermellini , anche quello dell’amministratore di condominio deve svolgersi con l’ordinaria diligenza, talché è doveroso da parte sua adoperarsi per individuare con precisione i condomini attraverso preventive e periodiche visure presso i registri immobiliari anche sotto impulso delle informazioni raccolte dagli altri condomini .

Appare consigliabile alla luce di quanto sopra che il primo compito per l’AC sia quello di richiedere visure e atti di proprietà di ogni singola unità per accertare la corrispondenza delle proprietà costituenti il condominio che andrà a gestire.
Viene allora da chiedersi se l’ A.C . che sbaglia nel richiedere il pagamento delle spese condominiali al “proprietario apparente “ sia chiamato a rispondere degli eventuali pregiudizi economici che innegabilmente andrebbe a subire il condominio.
La risposta è insita nel quesito in quanto l’ errore può essere evitato attraverso la normale diligenza che l’ A.C. deve usare nello svolgimento del suo mandato.

Considerazioni: è evidente che in punta di diritto la sentenza contiene validi presupposti . Per altro verso gli AC rischiano di impazzire laddove amministrino svariati condomini con la conseguenza di dover monitorare costantemente migliaia di proprietari-condomini. Meglio sarebbe stato prevedere un’ obbligo iniziale a carico dell ‘A.C. ed un onere successivo pesantemente sanzionato a carico del venditore o altro titolare di diritto reale che non segnalasse i trasferimenti, i nuovi proprietari , i nuovi usufruttuari
Rebus sic stantibus. l’attenzione dell’amministratore dovrà salire a mille se non vorrà per esempio subire le conseguenze date dalla invocata nullità dell’assemblea dall’ex venditore imputato indebitamente o dal compratore che lamentasse di non essere stato regolarmente convocato.

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