Condominio. Tabelle Millesimali. Il punto dopo la Sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010

Le tabelle millesimali in condominio si possono cambiare tutte parola di Roberto Triola, presidente della II sezione,e relatore della sentenza citata . E’ quanto emerge dal suo intervento del lo scorso 6 ottobre 2010 al convegno Anaci di Pisa che ha rassicurato non poco gli operatori. Nelle relazioni sono emersi punti fermi che possono indurre condomini e amministratori a una lettura più serena della sentenza. Triola ha rilevato che detta pronuncia riguarda il valore millesimale della proprietà dei singoli condomini e quindi ha una valenza e portata generale, posto che le tabelle predisposte per alcuni servizi (riscaldamento) o ai sensi degli articoli 1124 e seguenti del Codice civile altro non sono che applicazione specifica dei principi generali previsti all'articolo 1123.

Le tabelle, dunque, hanno sempre valore regolamentare, quindi l'approvazione o la revisione richiedono, in ogni caso, le maggioranze dettate dall'articolo 1138, salvo che acquistino natura convenzionale in base all'articolo 1123, primo comma, ultimo inciso, ovvero si discostino espressamente e formalmente da una ricognizione di valore ; La revisione, ha spiegato Triola, non è consentita senza limiti ma si può disporre laddove colui che la richiede motivi la sussistenza di un errore nelle tabelle in uso.
I presupposti dell'articolo 69 delle disposizioni di attuazione pertanto continuano a governare la materia della revisione, e in assenza di errori o modifiche sostanziali non si potrà procedere ad alcuna revisione delle tabelle esistenti, neppure a maggioranza.

Laddove il singolo condomino invece provi l'esistenza , anche in deroga all'articolo 66 delle disposizioni di attuazione, e con le maggioranze previste dall'articolo 1138 del Codice civile si potrà decidere di incaricare un tecnico per una valutazione in ordine alla revisione e per la eventuale successiva redazione di nuove tabelle che verranno poi approvate con le stesse maggioranze.

Se l’ assemblea rimane indifferente alle rimostranze del condomino a questi non resta che dar corso ad un tentativo di mediazione-conciliazione e poi, eventualmente ad una azione giudiziale.
Viene cosi’ in sostanza affermata la natura regolamentare della tabella millesimale . dal che ssi evince che ogni tabella che si ispiri a criteri regolamentari , seppur recepita in un regolamento approvato da tutti i condomini, è suscettibile di revisione a maggioranza. Solo le tabelle ispirate al codice civile (vedi articoli sottocitati ) che si volessero derogare , sono modificabili all’ unanimità.

appendice degli articoli coinvolti e richiamati
Art. 1120.
Innovazioni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Art. 1124.
Manutenzione e ricostruzione delle scale.
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Art. 1125.
Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai.
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Art. 1126.
Lastrici solari di uso esclusivo.
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Art. 1136.
Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.
1mo-L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
2.do-Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
3.zo-Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
4.to-Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
5.to-Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.

Art. 1138.
Regolamento di condominio.
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ( n.d.a. maggioranza delle proprietà e 2/3 dei millesimi proprietà) e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

disposizioni attuazione del codice civile

66. L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo
ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono
provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza.

69. I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

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