Esecuzione forzata: la guida al pignoramento immobiliare

Come districarsi nelle pieghe del pignoramento immobiliare.

Oggi quello delle Aste Immobiliari è diventato un settore soggetto a molta speculazione e per operare all'interno di questo mercato bisogna conoscere a dovere la materia. Le leggi che si preoccupano del debitore esistono, bisogna però saperle riconoscere e rivolgersi a specialisti che sappiano individuare la soluzione più adeguata. Il debitore deve essere parte attiva e capire, grazie all'aiuto di persone competenti, se vendere l'immobile privatamente magari con un'operazione di saldo e stralcio o se attivare altre procedure che eventualmente e a seconda dei casi, consentano di mandare avanti il pignoramento fino alla sua estinzione. Sicuramente i temi riguardanti l'esecuzione immobiliare, la procedura di espropriazione immobiliare, portano a chiedersi cosa il pignoramento può comportare. Così come difendere il bene immobile di proprietà può rivelarsi decisivo con il supporto di un esperto in materia.

Procedura di Pignoramento Immobiliare

La procedura di pignoramento immobiliare detta anche procedura di esecuzione immobiliare si realizza attraverso la notificazione al debitore e la successiva registrazione di un documento che specifichi dettagliatamente, utilizzando i dati richiesti dal codice civile per identificare l'immobile ipotecato, i beni e i diritti sugli immobili che si vogliono sottoporre a esecuzione. Inoltre, al debitore viene fatta un'ingiunzione come previsto dall'articolo 492 (disp. att. 170).

Immediatamente dopo la notifica, l'ufficiale giudiziario consegna una copia autentica dell'atto con le note di trascrizione al conservatore competente dei registri immobiliari, il quale provvede alla trascrizione dell'atto e restituisce una delle note.

Le attività menzionate nel comma precedente possono essere eseguite anche dal creditore pignorante, al quale, se lo richiede, l'ufficiale giudiziario deve consegnare la documentazione sopra citata. Andiamo ad analizzare i dettagli riguardanti il pignoramento immobiliare.

L'espropriazione forzata in breve

Il processo di esecuzione per l'espropriazione coattiva, si articola come di seguito:

- La procedura di pignoramento, che consiste nel trasferimento dei beni del debitore all'autorità competente per l'esecuzione;
- La vendita dei beni pignorati, con la trasformazione in denaro degli stessi;
- La distribuzione coattiva del ricavato tra i creditori.

L'art. 555 del codice di procedura civile

L'articolo 555 del codice di procedura civile stabilisce che, immediatamente dopo la notifica del pignoramento, l'ufficiale giudiziario debba consegnare una copia autentica dell'atto, insieme alle note di trascrizione, alla conservatoria dei registri immobiliari per la trascrizione del pignoramento dell'immobile in questione a scopo pubblicitario. Una nota di trascrizione è poi restituita a chi l'ha depositata.

Anche il creditore pignorante può (e di solito lo fa) occuparsi direttamente di tale attività. Dopo aver effettuato l'ultima notifica, l'ufficiale giudiziario consegna immediatamente al creditore l'originale dell'atto di pignoramento e la nota di trascrizione.

Il creditore deve quindi depositare una copia conforme presso la cancelleria del giudice dell'esecuzione competente per territorio, insieme alla nota di iscrizione a ruolo e alle copie conformi del titolo esecutivo e del precetto.

Il deposito deve essere effettuato entro quindici giorni, altrimenti si perde l'efficacia del pignoramento.
Successivamente, il cancelliere forma il fascicolo dell'esecuzione.

Come si svolge il pignoramento

Salvo il caso di beni mobili soggetti a pegno o ipoteca mobiliare, il pignoramento rappresenta l'atto che dà avvio a qualsiasi tipo di espropriazione forzata. Esso consiste in un'ingiunzione impartita dall'ufficiale giudiziario al debitore, con l'ordine di astenersi da qualsiasi atto volto a sottrarre alla garanzia del credito chiaramente specificato i beni destinati all'espropriazione e i loro frutti. In sostanza, si tratta di descrivere o elencare gli oggetti da pignorare, legandoli al procedimento esecutivo.

Il pignoramento perde validità se, trascorsi 90 giorni dal suo espletamento, non è stata richiesta l'assegnazione o la vendita dei beni. Da un punto di vista soggettivo, il pignoramento è un atto compiuto dall'ufficiale giudiziario su richiesta del creditore, che deve presentare un titolo esecutivo e un precetto notificati. Da un punto di vista oggettivo, si configura come un'ingiunzione rivolta al debitore, effettuata dopo aver chiaramente indicato il credito e i beni da sottoporre all'espropriazione.

Il creditore ha la facoltà di selezionare i beni da confiscare, tuttavia il debitore ha la possibilità di evitare la confisca in alcuni casi. In che modo? Può liberarsi versando una cifra equivalente, insieme alle spese di esecuzione, all'importo dovuto al creditore che richiede la confisca e ai creditori coinvolti, comprensivi di capitale, interessi e spese; oppure può prevenire la confisca effettuando il pagamento direttamente all'Ufficiale Giudiziario dell'importo del debito e delle spese affinché questi li trasferisca al creditore.

La custodia dei beni pignorati

Con il pignoramento, il debitore diventa custode dell'immobile, di tutte le pertinenze e dei frutti ad esso correlati, senza avere il diritto di ricevere un compenso per questa attività. Tuttavia, su richiesta del creditore procedente o di uno che è intervenuto successivamente, il giudice può, dopo aver ascoltato il debitore, nominare un custode diverso se l'immobile non è occupato dal debitore.

In ogni caso, chi è incaricato della custodia del bene deve adempiere a una serie di obblighi e rispettare determinati divieti. Il custode è obbligato a presentare un rendiconto secondo quanto stabilito dall'articolo 593 del codice di procedura civile e ha il divieto di locare l'immobile pignorato senza una specifica autorizzazione del giudice. Se gli obblighi non vengono rispettati, il giudice può procedere con la sostituzione del custode.

Il pignoramento successivo

Qualora il conservatore dei registri immobiliari dovesse notare che l'immobile oggetto di pignoramento è già stato pignorato, lo specifica nella nota di trascrizione relativa. In tal caso, il secondo pignoramento, se avviene prima della prima udienza per l'autorizzazione della vendita, viene depositato insieme alla documentazione necessaria presso la cancelleria e inserito nel fascicolo già creato in base al primo pignoramento. L'esecuzione avviene all'interno di un unico procedimento. Nel caso in cui il secondo pignoramento avvenga successivamente, è considerato un intervento tardivo rispetto ai beni interessati dal primo pignoramento.

L'intervento dei creditori

Qualora ci siano altri creditori che necessitano di essere soddisfatti, questi possono partecipare all'espropriazione dell'immobile pignorato intervenendo prima della prima udienza stabilita per l'autorizzazione alla vendita. Se detengono un titolo esecutivo, hanno anche la facoltà di iniziare singoli atti processuali.

Nel caso decidano di intervenire successivamente alla menzionata udienza e fino all'udienza stabilita per la creazione del progetto di distribuzione del ricavato, i creditori verranno soddisfatti solo se ci sarà un avanzo da distribuire dopo aver pagato il creditore procedente e quelli che hanno già partecipato. I creditori con privilegi avranno diritto a partecipare alla distribuzione del ricavato in base ai loro diritti di prelazione e, possedendo un titolo esecutivo, potranno iniziare atti processuali relativi all'espropriazione.

La vendita

Una volta trascorsi dieci giorni dal pignoramento, il creditore procedente può presentare istanza per la vendita dell'immobile pignorato. Una volta ottenuta l'autorizzazione, la vendita può avvenire tramite pubblico incanto, ovvero all'asta, o senza incanto. Nel secondo caso, gli interessati all'acquisto possono sottoporre un'offerta in busta chiusa al giudice. Tuttavia, l'offerta non sarà considerata valida se presentata oltre il termine stabilito, se inferiore di più di un quarto rispetto al prezzo fissato nell'ordinanza, o se l'offerente non deposita una cauzione pari ad almeno un decimo del prezzo offerto.
I proventi della vendita sono distribuiti tra i creditori secondo quanto stabilito dagli articoli 2777 e seguenti del codice civile, dando priorità ai creditori privilegiati e ipotecari.

Oneri previsti durante l'esecuzione immobiliare

Il regime delle spese nel processo esecutivo segue principi differenti rispetto al processo di cognizione.
Si sa che il processo di cognizione si basa sul principio di soccombenza, secondo il quale la parte che perde deve rimborsare le spese processuali alla parte vincente. Questa regola può essere modificata dal giudice attraverso una compensazione totale o parziale.

Pertanto, in merito al processo di espropriazione immobiliare, si applica l'articolo 95 del CPC. Secondo un'interpretazione consolidata della Suprema Corte, le spese che non sono recuperabili attraverso la procedura non possono essere soggette a un provvedimento del giudice dell'esecuzione con efficacia di giudicato, e quindi non possono diventare titolo esecutivo.

Il principio generale nell'espropriazione immobiliare stabilisce che il riconoscimento delle spese sostenute dal creditore per la procedura da parte del giudice dell'esecuzione non costituisce un accertamento autonomo in grado di acquisire efficacia di giudicato al di fuori del processo esecutivo stesso, limitando il suo effetto all'ambito del processo esecutivo.

Pertanto, si può concludere che le spese non recuperate dal creditore a causa dell'insufficienza della somma ottenuta dall'asta immobiliare non possono essere richieste mediante un provvedimento del giudice dell'esecuzione, come il progetto di distribuzione. Tuttavia, possono essere eventualmente richieste solo tramite un altro provvedimento che il creditore possieda già, ovvero un titolo esecutivo autonomo e distinto rispetto a quello che sta alla base dell'azione esecutiva intrapresa.

Soluzioni per il debitore e creditore

Ma in una situazione di esecuzione immobiliare forzata, quali misure può adottare il debitore per difendersi dalle banche, dall'Agenzia delle Entrate Riscossione e da altri creditori sia pubblici che privati? Quali strategie esistono per prevenire il pignoramento della propria casa dovuto a debiti fiscali e privati?
Il processo di esecuzione forzata è un procedimento legale che prevede l'intervento di un'autorità giudiziaria, mediante il quale il creditore può agire sul bene di proprietà del debitore senza accordo tra le parti, al fine di recuperare le somme che gli sono dovute.

Cosa può riguardare l'esecuzione forzata

Una requisizione coattiva basata su un debito di denaro e mirata al recupero degli importi dovuti. Un'azione mirata, finalizzata a ottenere la consegna di un bene immobile, l'adempimento di un compito o l'astenersi da parte di un'altra persona, inizialmente vincolata da un accordo. Solo determinate categorie di individui autorizzati dalla legge possono mettere in atto un processo di esecuzione forzata, come avvocati, agenzie di recupero crediti, enti fiscali o amministrazioni locali.

La limitazione della fattibilità deriva dall'eccessiva libertà di esecuzione forzata dei beni di un debitore, la quale potrebbe violare il diritto di proprietà, il più importante diritto reale nel nostro sistema giuridico. Per questo motivo, solo soggetti autorizzati dalla legge possono intraprendere azioni così invasive e significative nei confronti di altri soggetti giuridici.

Ci sono circostanze in cui l'esecuzione immobiliare può essere sospesa. Questi casi sono disciplinati negli articoli da 623 a 628 del codice di procedura civile e si verificano di solito durante un procedimento di cognizione derivante da un'opposizione o da un ricorso che mette in discussione la legittimità dell'azione esecutiva o dei suoi metodi.

Questa categoria di azione comporta l'interruzione concreta delle attività stabilite dal procedimento coattivo. Un'alternativa per fermare l'esecuzione è l'opposizione all'esecuzione, disciplinata dagli articoli 615 e 619 del codice di procedura civile. In tale contesto, il giudice può ordinare la sospensione del procedimento su richiesta di una delle parti o per cause serie.

Specificatamente, il secondo paragrafo dell'articolo 615 del codice di procedura civile afferma che l'opposizione è inammissibile se inoltrata dopo l'organizzazione della vendita. Esiste un termine preciso entro cui bisogna presentare l'opposizione all'esecuzione, che coincide con l'emissione dell'ordinanza di vendita da parte del giudice dell'esecuzione.

Il magistrato incaricato dell'esecuzione ha il potere di interrompere il procedimento per un periodo massimo di 24 mesi. Tale interruzione è permessa una sola volta ed è revocabile in ogni istante, anche su istanza di un solo creditore dopo aver consultato il debitore.

Il debitore ha il diritto di richiedere la sostituzione dei beni pignorati con un importo in denaro equivalente al debito verso il creditore pignorante e altri creditori, inclusi capitale, interessi e spese. Tale procedura, nota come istanza di conversione, permette, una volta versata la somma totale richiesta, di liberare il bene dal pignoramento.

Una volta avviata la procedura esecutiva, il debitore può chiedere di interrompere la vendita del proprio immobile tentando di trovare un accordo con i creditori. La proposta di accordo viene presentata dal rappresentante del debitore, che si impegna a saldare il debito con i creditori, i quali devono a loro volta rinunciare alla procedura esecutiva. L'accordo è flessibile nel contenuto e diventa ufficiale una volta accettato.

Le opzioni includono la possibilità di estinguere o rinegoziare il debito (versando un importo inferiore al totale dovuto, immediatamente o a breve termine) o di dilazionare il pagamento. È possibile per le parti adottare entrambe le soluzioni.

È tuttavia cruciale evidenziare che le trattative e l'accordo non sospendono l'esecuzione fino alla sua conclusione. In presenza di più creditori, è necessario che tutti accettino l'accordo; la partecipazione di alcuni non comporta automaticamente quella degli altri.

In conclusione, l'eccezionale situazione derivante dall'emergenza sanitaria del Coronavirus ha condotto alla sospensione delle esecuzioni immobiliari in Italia. Il decreto legge n. 11 dell'8 marzo 2020 ha ordinato ai tribunali italiani di interrompere le aste e le attività annesse.

La conversione del pignoramento

La conversione del pignoramento permette al debitore esecutato di sostituire gli oggetti pignorati con una somma di denaro, che include le spese di esecuzione e l'ammontare dovuto al creditore pignorante e ad altri creditori che potrebbero essere intervenuti, coprendo capitale, interessi e spese.

Quando presentare l'istanza di conversione del pignoramento

Come si può dedurre dalla normativa, il debitore ha la possibilità di depositare l'istanza di conversione del pignoramento fino al momento in cui non vengano disposte la vendita o l'assegnazione, cioè fino a quando il giudice non emetta l'ordinanza relativa. Una volta che l'istanza di conversione è stata presentata, non è possibile riproporre la domanda; una nuova istanza sarebbe considerata inammissibile.

Cos’è il piano di riparto?

Il piano di riparto consiste nella divisione dei ricavi ottenuti dalla vendita, una volta saldati i debiti. Dopo aver proceduto alla liquidazione e al pagamento dei creditori, si procede con l'attuazione del piano di distribuzione, il quale stabilisce il metodo di divisione dell'utile residuo tra i soci. Tale piano riveste un ruolo cruciale nella pianificazione e gestione delle risorse di un'impresa. Si tratta di un documento che dettaglia la ripartizione dei fondi e delle risorse disponibili, sia umane che materiali, al fine di conseguire gli obiettivi stabiliti.

In questa fase, il creditore diventa destinatario di strumenti finanziari mediante la ricezione della propria quota di ripartizione. Questo documento verrà depositato in cancelleria per permettere ai debitori e ai creditori di consultarlo. È previsto che il piano di ripartizione sia inviato a tutte le parti interessate, consentendo ai debitori e ai creditori di fornire il loro feedback. Le opinioni possono essere espresse sia prima che durante l'udienza di discussione, dove verranno registrate. Se nessuno partecipa all'incontro, il piano di riparto sarà depositato ugualmente.

Cos’è la precisazione del credito?

Il documento di precisazione del credito è redatto e sottoscritto dal creditore per dettagliare l'ammontare del denaro che gli è dovuto. Tale documento deve essere depositato presso il PCT entro 20 giorni dalla richiesta e notificato all'esecutato entro 30 giorni dalla data dell'udienza di vendita. Questo documento fornisce ulteriori dettagli e informazioni relative al credito richiesto, evidenziando eventuali errori o discrepanze nel saldo del debito.

È essenziale utilizzare il modulo fornito, poiché la mancata aderenza o un ritardo nel deposito possono comportare una riduzione dell'onorario dell'avvocato. È importante seguire con precisione le tempistiche e le procedure indicate per evitare inconvenienti e assicurare una corretta precisazione del credito.
L'uso del modulo fornito è imperativo, e la non conformità può risultare in una diminuzione dell'onorario dell'avvocato. Si raccomanda di aderire scrupolosamente alle tempistiche e alle procedure stabilite per garantire un'efficace precisazione del credito.

Il creditore istante e i creditori intervenuti, dopo aver ottenuto l'autorizzazione alla vendita, devono depositare in tribunale una nota dettagliata del debito, da notificare preventivamente al debitore, entro trenta giorni dall'udienza prevista dall'articolo 569 del codice di procedura civile.

Nella nota esplicativa è necessario specificare i seguenti dettagli:

- Il saldo del debito rimanente;
- Gli interessi accumulati;
- Il metodo di calcolo degli interessi in corso di accumulo;
- Le eventuali spese sostenute.

Il creditore è tenuto a compilare e presentare la nota prima della scadenza del termine stabilito, ovvero prima della vendita all'asta. Inoltre, un atto deve essere depositato entro 30 giorni dall'udienza. In assenza di ciò, l'importo del debito sarà pari a quello indicato nel precetto o nell'atto di intervento, con l'aggiunta degli interessi legali e delle eventuali spese aggiuntive.

Cosa accade durante l’udienza ex art 569 cpc?

Durante l'udienza disciplinata dall'articolo 569 del codice di procedura civile, le parti coinvolte nel procedimento hanno la possibilità di esporre le proprie osservazioni relative alle tempistiche e alle modalità di vendita. È cruciale che le parti avanzino le proprie contestazioni agli atti esecutivi entro un termine prestabilito, altrimenti si verificherà la decadenza del diritto di opposizione. Tale udienza offre dunque l'occasione di dibattere e proporre difese o eccezioni, con l'intento di influenzare l'esito del procedimento in corso.

L'udienza regolata dall'articolo 569 del codice di procedura civile consente alle parti di formulare osservazioni sulle procedure e i tempi di vendita. È indispensabile che le parti sollevino le proprie obiezioni entro un termine specifico, pena la perdita del diritto di impugnazione. In tale contesto, è fornita l'opportunità di discutere e avanzare difese o eccezioni per orientare positivamente l'esito del procedimento.

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