Immobili Rischi. Cosa mi succede se non ho provveduto a registrare il contratto di locazione ?

Cosa succede se il contratto di locazione non è stato sottoposto regolarmente a registrazione cosi' come prevede la legislazione fiscale ?

L’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 (Finanziaria per il 2005) prescrive che i contratti di locazione, sono nulli, se non vengono registrati.

Invocare la nullità nei confronto del fisco che è venuto a conoscenza della esistenza del contratto però non è possibile e questi procederà comunque a riscuotere l'imposta di registro: il locatore quindi, non potrà avvalersi della nullità del contratto come causa esimente della registrazione. L'articolo 38 del Dpr 131/ 1986 sottolinea infatti che la nullità o l'annullabilità dell'atto non dispensa dall'obbligo di chiedere la registrazione e di pagare le relative imposte di registro e sul reddito (oltre evidentemente, salate sanzioni).

L’art. 3, commi 8 e 9, D.Lgs. n. 23/2011, introduce specifici effetti in capo al locatore e all’inquilino, a causa della mancata registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo entro i termini previsti.In particolare:
1-la durata del contratto viene ricondotta a 4 anni a decorrere dalla registrazione volontaria o d’ufficio;
2-il contratto (alla scadenza) è rinnovato automaticamente di ulteriori 4 anni, fatta salva la ricorrenza di una delle fattispecie di cui all’art. 2, comma 1, Legge n. 431/98 (destinazione dell’immobile ad uso proprio o dei familiari, esecuzione di opere di radicale recupero, mancata occupazione dell’immobile da parte dell’inquilino, cessione dell’immobile a terzi);
3-a decorrere dalla data di registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al TRIPLO della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento ISTAT. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica il canone stabilito dalle parti.
Di fatto l’inquilino riceve un notevole premio dalla regolarizzazion
e sarà quindi stimolato denunciare al fisco l'esistenza del contratto in nero.
L’Agenzia delle Entrate precisa che, a decorrere dalla data di registrazione del contratto, volontaria o d’ufficio, è necessario considerare ai fini della determinazione dell’imposta di registro dovuta anche le nuove condizioni e la durata del contratto stabilite dal comma 8 del citato art. 3.

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