La tutela dell'acquirente di immobili è prevista nel dlgs. 122 / 005 . E' possibile raggirarla ?

Il decreto citato sopra offre all'acquirente di immobili nuovi o radicalmente ristrutturati una serie di garanzie che devono essere rilasciate da costruttore (es. fidejussione, polizza assicurativa decennale) . Visto che queste garanzie non sempre il costruttore con bassa patrimonializzazione puo' prestarle (sono anche costose) sono by passabili ? Eventuali escamotage andrebbero a danno del compratore per l'abbassamento della sicurezza dell'affare

A parere di chi scrive sussistono forti perplessità in ordine
alla possibilità che la norma possa offrire ugualmente tutela all’acquirente laddove il costruttore faccia ricorso alla cessione di contratto; perplessità che sono ancor più forti ove questi ricorra ad un società di trading, poiché in tale ultimo caso da un lato la norma non sembrerebbe trovare applicazione, e dall’altro lato l’operazione non creerebbe particolari aggravi sul piano fiscale.
Infatti, occorre evidenziare come nell’art. 2 del decreto fa riferimento al “costruttore”, mentre l’art. 1 definisce quale “acquirente” la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere
per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato dell’immobile da costruire.
Ciò ha fatto sorgere il dubbio che, per eludere l’obbligo, l’impresa costruttrice possa preferire di non apparire direttamente come parte venditrice, ricorrendo a schemi negoziali diversi.
Ad esempio, si potrebbe ricorrere alla vendita di cosa futura dalla società costruttrice alla società di trading e alla vendita di cosa futura e altrui dalla società di trading alla persona fisica.
Tuttavia tali dubbi potrebbero esser fugati ove si faccia riferimento all’ampia definizione di costruttore contenuta nella legge delega e nell’art. 1 del decreto: cioè l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi sia nel caso in cui la realizzazione
della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi.
Sembra, infatti, che la definizione di costruttore sia talmente ampia da non potersi ricondurre alla sola ipotesi dell’impresa costruttrice, e che quindi debba estendersi a tutti i casi in cui il soggetto che promette di vendere l’immobile da costruire sia un imprenditore, a prescindere poi dal fatto che il fabbricato sia realizzato da terzi in forza di contratto di appalto, ovvero sia oggetto di una “catena” di vendite di cosa futura.
Siffatta ultima precisazione dovrebbe in sostanza vanificare gli sforzi volti a ricorrere a meccanismi elusivi dell’obbligo di prestare garanzia.
In ogni caso, resterebbe sempre salva, in caso di adozione di sofisticate tecniche contrattuali volte ad eludere l’obbligo di prestare fideiussione, la possibilità di invocare la frode alla legge”.

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