Locazione turistica di unità immobiliare abbinatamente alla fornitura di servizi. E' attività di AFFITTACAMERE

Civilisticamente, si tratta, in genere, di seconde case, che vengono concesse in locazione soprattutto nel periodo estivo per coprire i costi di manutenzione. Fiscalmente se chi affitta è un privato non necessita aprire la partita Iva.

Al contrario invece se, oltre l'immobile, vengono anche forniti dei servizi (pulizie, cambio biancheria, pasti ecc.), la situazione cambia radicalmente, poiché ci troviamo di fronte a prestazioni tipiche di un'attività alberghiera, con i consequenziali obblighi ai fini Iva.

Le locazioni di alloggi effettuate per soddisfare finalità turistiche sono sottratte alla disciplina della legge n. 431 del 1998, e quindi, sono regolate dalle sole norme del codice civile, che lascia ampia discrezionalità alla volontà delle parti.

Del resto, risulta di tutta evidenza che la locazione per finalità turistiche non risponde a un'esigenza abitativa primaria (una locazione con finalità turistiche presuppone, infatti, che il conduttore abbia a sua disposizione un altro immobile da adibire a propria abitazione principale), e, pertanto, è rimessa alla libera volontà delle parti contraenti la ricerca dell'accordo più conveniente.

I redditi conseguiti vanno dichiarati nel quadro RL (redditi occasionali) del modello Unico, se sono relativi a contratti di locazione stipulati per una durata non superiore ai trenta giorni con lo stesso inquilino. Per questo tipo di contratti non sussiste alcun obbligo di registrazione. Il reddito relativo del contratto di locazione inferiori ai trenta giorni andrà indicato nel rigo RL 10. Le spese inerenti( ad esempio l'intermediazione pagata all'agenzia immobiliare che ha procurato il cliente) potranno essere portate in deduzione, nel rigo RL 19.

Per i contratti superiori ai trenta giorni, per i quali, invece, sussiste l'obbligo di registrazione, oltre al 2 per cento dell'imposta di registro sul canone pattuito, il relativo reddito andrà dichiarato tra i redditi di fabbricati, quadro (RB), con le regole tipiche che lo determinano.

Se parte dell'anno l'immobile è rimasto a disposizione del proprietario andrà per questo periodo indicata la rendita catastale rivalutata del 5 per cento.

Per quanto concerne gli aspetti contrattuali, è il caso di ricordare che l'articolo 1, comma 4 della legge n. 431 del 1998 ha introdotto l'obbligo di usare la forma scritta del contratto, senza alcuna specifica esclusione.

Nel contratto, che, ricordiamo, andrà registrato solo se di durata superiore ai 30 giorni, è opportuno specificare le finalità turistiche dell'accordo, anche al fine di evitare l'insorgere di contrasti in presenza di accordi poco chiari.

Le associazioni di categoria, spesso, mettono a disposizione modelli di contratto anche in riferimento a questo tipo di locazione, nei quali vengono regolamentati la durata della locazione, la disdetta del contratto e l'entità del canone, delle spese accessorie e del deposito cauzionale.
Sarà anche conveniente ricordare nell'accordo che l'immobile è sprovvisto di quei servizi accessori (tipo fornitura di biancheria, riassetto quotidiano dell'abitazione), per evitare che si ricada nella fattispecie dell'attività vera e propria di affittacamere.

Altro obbligo gravante sul proprietario è quello di fare denuncia entro 48 ore dalla consegna dell'immobile all'autorità di Pubblica sicurezza o, in mancanza, al sindaco, così come previsto dalla legge n. 191 del 1978, utilizzando i moduli di "cessione del fabbricato", reperibili anche nel sito web della Polizia di Stato.
Detti moduli possono essere consegnati di persona o anche inviati tramite raccomandata con avviso di ricevimento.

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