Pignoramento Immobiliare

Dopo quanto tempo lasciare casa?

Premessa

Se si è stati risucchiati in una spirale di debiti e si è preoccupati che la propria casa venga presto pignorata e quindi venduta all'asta, è probabile che in questo momento molti interrogativi sopravvengano rispetto a una tematica che di certo non è di facile comprensione. Quello che dobbiamo sapere prima di tutto è che la vendita di un immobile all'asta richiede un iter burocratico intriso di impervie e problemi. In questa panoramica, per quanto possibile, cercheremo di rispondere a una domanda che tutte le persone che rischiano il pignoramento o che hanno appena subito si pongono: dopo quanto tempo lasciare la casa.

La premessa a tutto ciò presuppone che:

- se l’aggiudicatario procede con l'istanza di liberazione, il debitore dovrà obbligatoriamente liberare la casa nell'arco di 60-120 giorni a partire dal decreto di trasferimento;

- se l’aggiudicatario invece non presenta alcuna richiesta specifica, dovrà ricorrere in via giudiziale e a questo punto le tempistiche si allungheranno parecchio.

Partendo da questa importante precisazione, in questa sede cercheremo di affrontare alcuni punti cruciali che possono portarci quanto meno a chiarire una situazione che il più delle volte può rivelarsi difficile e complicata.


Le tempistiche di consegna degli immobili all’asta

Bisogna essere consapevoli che, nelle aste, le tempistiche di vendita e relativa consegna degli immobili ai nuovi proprietari potrebbero abbondantemente variare. A dirla tutta, i tempi di vendita dipendono molto dal numero di aste deserte che si accumulano. Questo accade perché molti immobiliaristi si organizzano per disertare le prime vendite ed aggiudicarsi il bene ad un prezzo irrisorio.

A questo punto è chiaro che i tempi di consegna si rimodulano solo nel momento in cui chi si è aggiudicato la casa paga il saldo (entro quattro mesi) ed il giudice emette il decreto di trasferimento della proprietà (entro tre mesi).

I tempi di vendita sono difficili da stabilire, perché difficilmente un immobile viene venduto nel corso della prima asta. Anzi, è quasi sicuro che la prima asta, e spesso anche la seconda, vadano deserte e che il Tribunale debba quindi organizzarne un’altra per vendere la casa. L’asta si definisce deserta quando nessuno vi partecipa e quindi non sono presenti offerte di probabili acquirenti. A tal punto il giudice, per chiudere il procedimento esecutivo e consentire al creditore di trovare soddisfazione, dopo avere redatto il verbale di asta deserta, fissa una nuova udienza con un ribasso di prezzo. Ogni volta che un’asta andrà deserta, il prezzo base della successiva potrà essere decurtato fino al 25% rispetto al valore precedente.

Attenzione perché, come espliciteremo nel corso dell'articolo, i tempi di consegna dell’immobile dopo che questo è già stato aggiudicato al nuovo possidente si potranno misurare con maggiore facilità. Ciò malgrado, sarà evidente e palese che anche in questo caso a livello di tempistiche potranno esserci delle importanti variazioni, dovute in particolar modo all’emissione del decreto di trasferimento.


Quanto tempo decorre tra un’asta e l’altra?

Come abbiamo appena scritto, non sempre una casa viene venduta nel corso della prima asta. In questo caso, il Tribunale ne organizzerà una seconda, e se necessario anche una terza, per incrementare le probabilità di vendere l’immobile.

A tal riguardo, non esiste alcuna disposizione di legge in particolare. Il Giudice incaricato decide e stabilisce a distanza di quanto tempo organizzare la seconda asta e le eventuali successive. In ogni caso, potremmo affermare che in linea di massima, vengono organizzate all’incirca due aste per lo stesso immobile nell’arco di un anno, potendo pertanto stimare un intervallo di tempo indicativo di sei mesi.

Quindi 6 mesi è il tempo medio che intercorre tra un'asta immobiliare e l'altra. Questo è il modus operandi applicato dalla maggioranza dei tribunali Italiani, anche se non si possono escludere a priori decisioni e tempistiche variabili. La giurisprudenza a tal riguardo non specifica il tempo che deve passare tra un'asta e l'altra. Pertanto, un immobile non venduto alla prima, può eventualmente essere messo all'asta più volte all'anno.
Si consideri ad ogni modo che le aste possono essere rallentate

- se si presenta una turbativa d'asta: in caso di minacce o tentativi di corruzione nei confronti di alcuni soggetti coinvolti, se emergono ulteriori elementi sostanziali o anche a fronte di un prezzo di aggiudicazione troppo basso rispetto al valore di mercato. Il Giudice può decidere di sospendere la procedura per fare chiarezza;

- se il debitore chiede il blocco dell’asta immobiliare, recapitando una lettera raccomandata o anche una PEC all’avvocato del creditore e quindi reclamando esplicitamente di procedere alla dilazione o addirittura allo stralcio del debito. In questo caso, un’opposizione viene presunta come legittima solo quando, i creditori non avranno più motivo di far valere le loro pretese nei confronti del debitore;

- se la sospensione viene stabilita tra il debitore e i vari creditori coinvolti nell'ambito della procedura esecutiva. In tal modo si promuove la negoziazione tra le parti, che in teoria ma non in pratica, dovrebbe portare a un accordo che consenta al proprietario dell'immobile di soddisfare anche se parzialmente i bisogni dei creditori.
In ogni caso, un’asta può essere sospesa per un massimo di due anni, non di più.


Decreto di trasferimento e liberazione dell’immobile

Dal momento che una casa viene aggiudicata all’asta, il primo passo che il nuovo proprietario deve compiere per entrarne in possesso è quello di saldare il prezzo di aggiudicazione nei termini stabiliti.

Una volta avvenuto il pagamento, il Giudice provvederà ad emettere il decreto di trasferimento, l’atto che segna a tutti gli effetti il passaggio di proprietà. Nel momento in cui l’acquirente avrà pagato interamente, quindi dopo aver completato l'iter di versamento dovuto nel prezzo di aggiudicazione, l’emissione del decreto avverrà indicativamente entro tre mesi.

Quali contenuti sono inclusi nel decreto di trasferimento?
Un valido decreto di trasferimento riguardo un immobile all’asta, riporta i seguenti dati:

- Le generalità dell’aggiudicatario e del debitore;
- I precisi particolari dell’immobile, ivi inclusi i dati catastali e ogni dettaglio elaborato all’interno della perizia;
- L’ingiunzione al debitore per lo sgombero dell’immobile

Se uno o più elementi risultano erroneamente annotati nella bozza del decreto si possibile correggerli senza compromettere il trasferimento della proprietà.

Quali sono i tempi pronosticati per decreto di trasferimento?
La legge non fissa tempistiche, ogni tribunale ha il suo calendario che cambia in base al carico di lavoro della Cancelleria e dei Giudici, i tempi possono essere di minimo due settimane fino ad arrivare anche a tre mesi.

Quando viene depositato il decreto di trasferimento, la Cancelleria dovrà inviare due copie autenticate all’Agenzia delle Entrate entro e non oltre 60 giorni. In caso di ritardi, può essere effettuato un sollecito direttamente al delegato alla vendita che ha seguito l’asta giudiziaria mediante una email, normalmente indicata nell’avviso di vendita. Se dopo sollecito, il decreto di trasferimento non dovesse arrivare, allora ci si potrà rivolgere ad un avvocato e muoversi per vie legali.


E se l'immobile è ancora occupato dal debitore?

Ed eccoci ad un punto cruciale. Se, all’emissione il decreto di trasferimento, la casa è ancora occupata dal debitore, l'aggiudicatario dovrà presentare un'apposita istanza per l'esecuzione forzata dei beni del debitore qualora intenda avvalersi senza indennizzo della procedura di liberazione dei beni del custode giudiziario. In mancanza di tale istanza, l'aggiudicatario per ottenere il rilascio dell'immobile dovrà rivolgendosi ad un avvocato, il quale farà riferimento all'ufficiale giudiziario. Si noti che l'aggiudicatario dovrà proporre l'istanza contestualmente al versamento del saldo prezzo, in modo da agevolare il professionista da lui delegato nella preparazione della bozza di liberazione da inoltrare al Giudice dell’Esecuzione, unitamente alla bozza del decreto di trasferimento.

A questo punto, l'ordine di liberazione a favore dell'aggiudicatario verrà emesso contestualmente al decreto di trasferimento. Naturalmente, l'esecuzione del rilascio non potrà essere avviata prima che siano decorsi 60 giorni dalla pronuncia dell’ordine di liberazione da parte del Giudice e non oltre 120 giorni dall'adozione del medesimo, dopodiché al debitore verrà recapitato uno specifico avviso che conterrà la data e l'ora in cui dovrà lasciare casa. Da questo momento in poi, il debitore dovrà organizzarsi per tempo onde evitare il conflitto con il tutore giudiziario. Quest'ultimo infatti, in base all'art. 560, comma 6, c.p.c. come modificato dalla legge n. 8 del 28 febbraio 2020, verificherà che l'immobile sia stato liberato nei termini stabiliti dalla legge ed in caso di resistenza, sarà costretto a procedere in modalità coatta: ovvero attraverso l'intervento delle forze dell'ordine.


Casa venduta all’asta: cosa si può portare via

E' importante specificare questo assunto: solo i beni riportati esplicitamente nell’atto di pignoramento potranno essere messi all’asta.

Ciò significa che i mobili e tutti gli altri oggetti personali trovati in casa non verranno automaticamente pignorati con la proprietà. Attenzione però, perché potrebbero essere pignorati tramite un’ulteriore procedura esecutiva. Ragion per cui, se il debitore ha ricevuto soltanto un atto di pignoramento immobiliare, continuerà a essere proprietario di questi oggetti e organizzandosi per tempo potrà trasferirli altrove conservandone la proprietà.

In ogni caso si tenga presente che, se la casa è stata pignorata, il pignoramento si estende anche agli accessori, alle pertinenze e ai frutti: può trattarsi ad esempio del terreno su cui è stata costruita, o al reddito che genera se invece di abitarci personalmente è stata affittata a terze persone.


Conclusioni

Come illustrato in questo breve excursus, le tempistiche legate alle aste possono essere particolarmente labili, questo perché: non è possibile sapere anticipatamente quando la casa verrà venduta, tantomeno quando il Giudice promulgherà il decreto di trasferimento, obbligando così il debitore a lasciare la sua abitazione. Chiaro che tutti questi interrogativi e le svariate incertezze in gioco, non faranno altro che alimentare la preoccupazione di chi sta per perdere il proprio bene all’asta.

Oltretutto, il più delle volte le case all’asta vengono svendute a prezzi nettamente inferiori rispetto al valore reale di mercato. Le cause della svalutazione sono svariate, prima tra tutte: il fenomeno delle aste deserte e la conseguente riduzione della base d’asta. Le conseguenze a tutto ciò purtroppo non sono difficili da immaginare: pur avendo perso la casa all’asta, si rischia di ritrovarsi ancora fortemente indebitati e anche per lungo tempo o probabilmente per il resto della vita, tanto da costringere figli e parenti a dover magari rinunciare ad una potenziale eredità.

In queste situazioni disarmanti, non bisogna scoraggiarsi: a tutto questo non c’è solo un’alternativa ma diverse e concrete soluzioni, come ad esempio la rinegoziazione del mutuo, la richiesta di un nuovo finanziamento ad una banca terza, la possibilità del saldo e stralcio o anche la rinuncia agli atti. Tutto quello che si deve fare è informarsi e poi rimettersi nelle mani di un ottimo e fidato specialista che conosca, sappia analizzare e indirizzare la problematica verso il giusto rimedio.

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Alessandro Criniti (Amministratore)

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