Compravendita immobili. Rischi, imbrogli. Le sorprese derivanti da vizi gravi o meno gravi .

L'articolo sotto riprodotto rileva quanto sia arduo agire a posteriori nell'ipotesi che l'immobile manifesti errori di costruzione dopo il rogito. E' sicuramente bene farsi assistere prima di firmare alcunchè da esperti economico-giuridici che sappiano prevedere e concepire idonee garanzie effettive e preventive.

In tema di appalto di costruzioni, gli articoli 1667 e 1669 del codice civile, sulla garanzia per difformità e vizi dell'opera e sulla responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, disciplinano fattispecie diverse: la prima ha natura contrattuale, mentre la seconda, che pure presuppone un rapporto contrattuale, si configura come responsabilità extracontrattuale di ordine pubblico, volta a promuovere la stabilità e la solidità degli edifici e delle altre cose immobili, destinate per loro natura a lunga durata. Dalla natura contrattuale ed extracontrattuale dei due tipi di responsabilità discende una diversa disciplina in ordine alle forme di tutela riservate al committente e ai relativi termini di prescrizione e decadenza. Nel caso in questione, per individuare gli strumenti a tutela, occorre comprendere con esattezza la natura dei vizi lamentati dal lettore. Il codice civile, infatti, pone una netta distinzione tra “difformità e vizi” da una parte e “gravi difetti” dall’altra, prevedendo diversi termini di denuncia e di prescrizione delle relative azioni in giudizio. I difetti di cui all’articolo 1667 del codice civile sono “lievi”: per difformità si intende una discordanza dell’opera da quanto prescritto in contratto; per vizio si intende invece la mancanza di modalità o qualità dell’opera rispetto alle regole dell’arte. Essi si contrappongono ai “vizi gravi” previsti invece dall’articolo 1669 del codice civile. La Corte di cassazione ha chiarito che: «le disposizioni dell'articolo 1669 del codice civile, tendono essenzialmente a disciplinare le conseguenze dannose dei vizi costruttivi che incidono negativamente in maniera profonda sugli elementi essenziali di struttura e di funzionalità dell'opera, influendo sulla sua solidità, efficienza e durata, mentre quelle dell'articolo 1667 del codice civile, riguardano l'ipotesi in cui la costruzione non corrisponda alle caratteristiche del progetto e del contratto di appalto, ovvero sia stata eseguita senza il rispetto delle regole della tecnica» (Cassazione, 3002/2001). Esempi di vizi che la giurisprudenza ha ritenuto lievi sono il distacco di parte del pavimento, i difetti nel rifacimento dell’impianto elettrico e nell’installazione di infissi interni ed esterni (tribunale Milano 26 febbraio 1998), l’imperfetta esecuzione dell’impermeabilizzazione della copertura di un’autorimessa esterna (Cassazione, 7651/1994). I vizi testé descritti sono inoltre vizi occulti, ossia non riconoscibili né conosciuti, nonché quelli che l’appaltatore abbia taciuto in mala fede. Ultimata l’opera, il committente è tenuto a eseguire controlli prima della sua accettazione, la quale può essere espressa oppure tacita (per esempio, attraverso il pagamento senza riserve di quanto dovuto). Con l’accettazione, non si può più protestare per i vizi dell’opera o la sua diversità da quanto convenuto, se essi sono palesi, cioè evidenti, o comunque riconoscibili. È buona norma, pertanto, per il committente accettare l’opera con riserva. Nel caso di difformità o vizi lievi, il committente dovrà denunciare all’appaltatore il vizio entro sessanta giorni dalla scoperta dello stesso. Qualora l’appaltatore non provveda all’eliminazione del vizio a seguito di denuncia, il committente potrà agire contro l’appaltatore non oltre i due anni dalla consegna dell’opera (anche qualora la consegna sia avvenuta con riserva di accettazione), trascorsi i quali l’azione è prescritta. La tutela apprestata al committente dall’articolo 1668 del codice civile si inquadra nell’ambito della normale responsabilità contrattuale per inadempimento e pertanto, qualora l’appaltatore non provveda direttamente all’eliminazione dei vizi e dei difetti dell’opera, il committente può sempre chiedere – entro il termine di decadenza prescritto – il risarcimento del danno nella misura corrispondente alla spesa necessaria all’eliminazione dei vizi senza alcuna necessità del previo esperimento dell’azione di condanna alla esecuzione specifica (Cassazione civile 11602/2002 e 5632/2002).Diversi sono invece i termini di denuncia e di prescrizione per i gravi difetti di cui all’articolo 1669 del codice civile. La norma prevede che quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla data di denuncia. Inoltre, non devono essere trascorsi più di dieci anni dalla consegna dell’opera. Esempi di gravi difetti in giurisprudenza sono carenze di impermeabilizzazione comportanti infiltrazioni d’acqua piovana nell’immobile (Cassazione civile 117/2000); lesioni alle strutture, imperfezioni, difformità idonee a diminuire sensibilmente il valore dell’immobile anche senza che vi sia pericolo di crollo (Cassazione civile 2977/1998).Per la giurisprudenza, nel concetto di "gravi difetti" vanno compresi anche vizi, che, pur non coinvolgendo la statica del fabbricato, compromettono in modo grave la funzione cui esso è destinato. Perciò l’appaltatore è tenuto a dare due tipi di garanzie: la prima è biennale, e copre le opere di minor durata; la seconda è decennale ed è prevista esplicitamente dal codice per gli edifici o comunque per «le altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata».Più tutela al committente è sicuramente offerta dalla garanzia decennale. La Cassazione ha chiarito che il momento della "scoperta del vizio" non coincide con quello in cui il committente si accorge che esiste una qualsiasi anomalia, ma con quello in cui si consolida la certezza che il vizio o difetto è causato da una responsabilità dell'appaltatore nell'esecuzione dell'opera. Inoltre, ha affermato che la consapevolezza decorre nel momento in cui una perizia di un tecnico dia forti indizi sulla responsabilità dell'appaltatore (Cassazione civile 12386/2003 e 11740/2003).Il caso di infiltrazioni è considerato dalla Suprema corte vizio grave (Cassazione civile 21351/05 e 11740/03), per cui dovrebbe operare la garanzia decennale. Invero, una pronuncia della Cassazione più recente (24143/07) ha stabilito che la garanzia decennale si applichi esclusivamente alle ipotesi di nuova costruzione e non anche nei casi di intervento o modifica in un bene immobile già esistente. Non l'appaltatore in genere, quindi, risponde per dieci anni della propria opera, bensì esclusivamente il costruttore dell'edificio. Nell’ipotesi di infiltrazioni successive a interventi di recupero o manutenzione di immobile, di conseguenza, la durata legale della garanzia è limitata a due anni, e la denuncia dei vizi deve essere comunicata all'appaltatore entro due mesi dalla scoperta, pena la decadenza dal diritto.
S24170111

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