Compravendita Immobiliare : Acquisto in Condominio: conoscere le regole fondamentali di funzionamento

Il condominio è un tipo particolare di comunione. Si verifica quando in un edificio con più unità immobiliari due o più persone sono ciascuna proprietaria di una parte di esse in via esclusiva: queste persone sono comproprietarie delle parti comuni. Tale comunione è forzosa, ossia un proprietario non può rinunciare al diritto su tali parti comuni per sottrarsi al pagamento delle spese (art. 1118, comma 2, c.c.). Per estensione il termine condominio viene utilizzato per definire edifici a più piani, suddivisi in appartamenti.

In base all'art. 1117 c.c., sono parti comuni dell'edificio, se il contrario non risulta dal titolo: le scale, l'atrio, le facciate, il suolo su cui sorge l'edificio, i muri maestri, ecc.
Il rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino e il valore dell'intero condominio è espresso in millesimi (che, per praticità, sono riportati in apposite tabelle millesimali). Le tabelle millesimali si utilizzano per la ripartizione delle spese condominiali.

Le spese condominiali sono distinte in:ordinarie (pulizia delle scale, ascensore, giardino, portineria, illuminazione delle parti comuni, vuotatura fosse biologiche e pulizie degrassatori, riscaldamento centralizzato) e straordinarie (rifacimento del tetto e dei solai, tinteggiatura della facciata del palazzo). Se il contratto di locazione non prescrive altrimenti, sono a carico degli inquilini gli oneri per la manutenzione ordinaria, sono a carico dei proprietari gli oneri per la manutenzione straordinaria. Se il riscaldamento è condominiale, l'installazione di un contaconsumi permette di ripartire le spese in base ai consumi di ogni unità immobiliare, anziché in base ai millesimi. L'amministratore di condominio provvede a fine anno a far rilevare i consumi da tecnici autorizzati e a ripartire la spesa. Con questo accorgimento, l'onere è simile a quello che si avrebbe con il riscaldamento autonomo, con il vantaggio della maggiore efficienza (minori consumi) tipica delle caldaie condominiali.

Gli organi del condominio sono l'amministratore di condominio e l'assemblea di condominio (comunemente detta: riunione di condominio).
Il condominio sorge automaticamente quando in un edificio i proprietari sono o diventano due o più (es. l'originario unico proprietario vende un edificio a due acquirenti).
Si parla di condominio minimo quando i condomini sono due. Se i proprietari sono più di quattro, è obbligatoria la nomina di un amministratore; non sono previste sanzioni in caso di inadempienza a questa norma, se non la possibilità della nomina di un amministratore giudiziario, ad opera del Tribunale, su istanza anche di un solo condomino. Se i proprietari non sono più di quattro, possono provvedere direttamente alla gestione.

È obbligatorio redigere il regolamento condominiale, se vi sono più di 10 condomini. Il regolamento può essere contrattuale o assembleare. Nel caso di regolamento condominiale contrattuale, il documento nella quasi totalità dei casi è stato predisposto dal costruttore dell'immobile o del gruppo di immobili, e depositato presso un Notaio per la trascrizione presso la locale Conservatoria dei Registri Immobiliari. Il regolamento condominiale contrattuale si differenzia dal regolamento non contrattuale (o assembleare cd approvato a maggioranza) in quanto può contenere limitazioni al diritto di proprietà di alcuni condomini, costituzioni di servitù, assegnazione o destinazioni d'uso di parti comuni ad un numero ristretto di condomini o per finalità ben definite (ad es. destinazione dell'abitazione per il portiere); le norme di tale documento possono infatti essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al Condominio; quando si acquista una proprietà nel Condominio retto da tale tipo di regolamento, lo stesso viene automaticamente accettato dal neo-acquirente, in quanto trascritto presso la Conservatoria. Il regolamento cd approvato a maggioranza (approvato in sede assembleare con una maggioranza qualificata), invece, può contenere solo norme che regolano la vita comune dei partecipanti al Condominio, ossia non può limitare l'esercizio libero del diritto di proprietà da parte dei condomini (ad esempio il regolamento contrattuale può vietare la destinazione d'uso degli appartamenti per attività commerciali; il regolamento approvato a maggioranza no). Una di queste regole è il divieto della tenuta di animali, oppure il rispetto di silenzio nelle ore notturne (0:00-8:00) e nelle prime ore pomeridiane (14:00-17:00)

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