Compravendita immobiliare, imbrogli, rischi . L’abuso edilizio, le autorizzazioni ad edificare. Breve cronistoria

Nella compravendita di qualsiasi tipo di fabbricato (abitativo, industriale, etc.) nella percezione comune è ormai noto che occorre fugare , svolgendo accertamenti preventivi, il rischio di riscontrare abusi edilizi consistenti nella esecuzione , senza autorizzazione comunale, di interi fabbricati, o di singoli appartamenti o porzioni di essi.

L’abuso edilizio è un vero e proprio reato punibile in ordine alla sua gravità con sanzioni amministrate, penali , sequestro, ed in casi gravissimi con la demolizione di quanto edificato senza regole.

L’abuso come si è detto può essere più o meno grave : è gravissimo quando l’abuso è totale ossia quando il fabbricato è stato edificato in totale assenza di concessione ; è grave l’abuso parziale, ossia quando la costruzione è stata assentita dagli organi competenti , ma si sono effettuate varianti non autorizzate in corso d’opera in difformità al progetto presentato.

La esigenza di codificare la materia viene avvertita già negli anni 30 e prende forma con il Regio Decreto 27 luglio 1934 n.1265 , norma con la quale si introduce la necessità di un controllo sulla abitabilità degli immobili .

La prima seria legge urbanistica risale al 1942 ( legge n.1150) , con la quale vengono dettate le direttive generali ( c.d. linee guida) da seguire per procedere ad una corretta progettazione che desse il via alla costruzione di città regolamentate da “ piani e prescrizioni “. Nella legge n.1150/1942, l’autorizzazione edilizia prende il nome di “ Licenza Edilizia”

Da allora, sono stati emanati numerosi decreti e leggi la cui sovrapposizione ha generato grande confusione nei tecnici edili e nei cittadini ; a dimostrazione di ciò la successiva legge 10/77 c.d. “ Buccalossi” introduce l’obbligo di pagare al Comune gli oneri di urbanizzazione per ottenere la “ Concessione Edilizia”.

La legge 380/2001, (T.U. Edilizia) all’articolo 10 modifica di nuovo il nome dell’ autorizzazione ad edificare in “ Permesso di Costruire”: A tutt’oggi questa legge insieme alla Denuncia di Inizio Attività, meglio conosciuta come D.I.A., o alla S.C.I.A., disciplina i lavori in materia edilizia.
Per essere precisi il Permesso di costruire deve essere richiesto “in caso di interventi di nuova costruzione; interventi di ristrutturazione urbanistica; interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso”. La D.I.A. invece viene richiesta in caso di manutenzione straordinaria, restauro conservativo e ristrutturazione edilizia.
In alcune regioni l’introduzione della Super D.I.A. ha ampliato la tipologia di interventi edili riconducibili alla D.I.A.

Pertanto al compratore dell’immobile non rimane che fare accertamenti preventivi all’ufficio tecnico comunale in relazione alla casistica a lui riferibile; se riscontrasse delle difformità, prima di tirare affrettate conclusioni , dovrà approfondire l’eventuale sussistenza di “ condoni edilizi “ tenendo conto che dal 1985 ad oggi ne sono stati emanati tre .

per altre precauzioni da adottare quando si compera un immobile vedi link

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